Benang Kusut Aduan Properti: Iming-iming Janji hingga Pengembang Wanprestasi

Dari tahun ke tahun, jumlah aduan dan laporan masyarakat di sektor properti meningkat. Pengembang kerap kali belum menuntaskan urusan perizinan. Sementara masyarakat masih mudah tergiur janji palsu dan promosi yang ditawarkan.

Berdasarkan data Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN), jumlah pengaduan terkait perumahan mencapai 404 laporan pada tahun 2024, naik 28,6 persen dari 314 laporan pada 2023.

Data tersebut belum termasuk aduan yang diterima lembaga lain sepanjang 2024. Direktorat Jenderal Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR), misalnya, menerima 61 surat aduan.

Angka itu disusul Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI) yang menerima 49 aduan, diikuti 35 aduan lain ke Kementerian Pendayagunaan Aparatur Negara dan Reformasi Birokrasi (Kementerian PANRB).

”Dari sisi isu, masalah perumahan di YLKI menjadi komoditas yang sering diadukan masyarakat. Jadi, masyarakat butuh kanal pengaduan. Sejauh ini, kehadiran dari regulator belum terakselerasi,” ujar Ketua YLKI Tulus Abadi dalam acara peresmian kanal pengaduan bagi konsumen perumahan terpadu di Jakarta, Rabu (26/3/2025) sore.

Banyak masyarakat yang menjadi korban karena tergiur metode pemasaran pengembang. Padahal, YLKI kerap mengingatkan agar publik lebih berhati-hati dan mengecek ulang, apalagi terhadap penjualan bangunan yang belum terbangun atau pre-project selling.

”Pre-project selling itu memang regulasinya ada, tetapi ketika pengembang menjual gambar tanpa prasyarat tertentu, risikonya besar sekali bagi konsumen. Ironisnya, banyak konsumen yang tertarik dan membayar secara cash keras. Ini dua hal yang jadi titik lemah,” tutur Tulus.

Dalam kesempatan yang sama, Ketua BPKN Muhammad Mufti Mubarok mengatakan, di sektor properti khususnya perumahan, ditemukan banyak penipuan, mulai dari gambar hingga iklan yang bermasalah.

”Soal legalitas juga. Sering kali sertifikat (properti) ini, kan, tumpang tindih. Banyak yang sudah menempati, sudah (mendapat) sertifikat, malah digugat seperti di Bekasi. Itu harus clear,” ucap Mufti.

Dalam konteks umum, pengaduan konsumen pada sektor perumahan didominasi sedikitnya lima hal. Pertama, permasalahan wanprestasi sertifikat yang belum jadi atau bangunan belum selesai, padahal pembayaran sudah lunas.

Kedua, bangunan tidak sesuai yang dijanjikan. Ketiga, legalitas bangunan dan tanah masih belum jelas. Keempat, pengembalian dana (refund) rumit dan berbelit-belit. Kelima, adanya kerusakan fisik bangunan.

Ia mengatakan, masih terjadi penipuan berskala besar dalam konteks perumahan. Hal itu terlihat dari banyaknya aduan yang masuk ke berbagai instansi.

Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) telah memetakan sejumlah persoalan perumahan pada 2024. Permasalahan ini dirangkum dari data Direktorat Jenderal Perumahan, YLKI, serta Sistem Pengelolaan Pengaduan Pelayanan Publik Nasional (SP4N) Lapor yang dikelola Kementerian PANRB.

Serah terima seharusnya dilakukan pada 2019. Namun, hingga hari ini mereka belum menerima pertanggungjawaban tersebut.

Mayoritas persoalan atau 55,1 persen berkutat pada isu alas hak atau surat keterangan tanah (SKT), perizinan, dan dokumen perjanjian pengikatan jual beli (PPJB). Isu ini mencakup aspek lahan dan perizinan bermasalah yang tidak sesuai janji, hingga pembatalan sepihak.

Masalah itu disusul aduan soal pengelolaan (22 persen) yang melingkupi isu transparansi pengelolaan serta pembentukan dan kelembagaan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS).

Ada pula keluhan soal kualitas bangunan serta prasarana, sarana, dan utilitas (PSU) sebesar 14,5 persen. Sisanya merupakan sengketa antarpihak hingga kepailitan pelaku pembangunan.

Selain ke YLKI dan BPKN, masyarakat juga dapat melaporkan persoalan perumahan melalui kanal aduan konsumen bernama Bantuan Edukasi dan Asistensi Ramah untuk Pengaduan Konsumen Perumahan (Benar-PKP).

Platform tersebut dapat diakses melalui aplikasi Whatsapp ke nomor 0812-88888-911. Masyarakat dapat melapor dengan melengkapi data pendukung yang dikirimkan melalui aplikasi.

Aduan soal mandeknya proyek pembangunan Meikarta yang digagas sejak 2017 menjadi salah satu contohnya. Jumlah aduan konsumen meningkat dari satu gelombang ke gelombang lainnya hingga menembus total 100.000 aduan. Kini, sekitar 13.000 aduan di antaranya telah tuntas.

”Gelombang sebesar ini memang tidak mampu (dihadapi pengembang Meikarta). Kalau buka kanal lagi, bisa 10.000 orang lagi yang mengadu. Namun, kepastian uang yang sudah diangsur dan lunas ini harus dikembalikan. Mereka (konsumen) tidak mau fisiknya,” tutur Mufti.

Yosafat Erlan (30) adalah salah satu konsumen sekaligus korban pembangunan Meikarta. Ia memesan satu unit apartemen bertipe 55 yang harganya dipatok berkisar Rp 300 juta.

Kini, ia bersama para korban lainnya menuntut agar PT Mahkota Sentosa Utama (MSU), anak perusahaan PT Lippo Cikarang Tbk selaku pengembang, mengembalikan penuh dana yang telah mereka terima.

Serah terima seharusnya dilakukan pada 2019. Namun, hingga hari ini, mereka belum menerima pertanggungjawaban.

”Karena unit tidak jadi, lebih baik kami tarik saja uang yang sudah disetorkan, baik ke bank maupun pengembang. Kami minta 100 persen, tanpa bunga. Sebab, banyak korban lain yang kondisi finansialnya terganggu, mereka butuh uangnya,” ujar Yosafat sekaligus Ketua Perkumpulan Komunitas Peduli Konsumen Meikarta.

Menanggapi hal itu, Menteri PKP Maruarar Sirait memerintahkan Direktur Jenderal Kawasan Permukiman Fitrah Nur untuk memanggil pihak pengembang Meikarta dan menuntaskan persoalan dengan para konsumen.

Dalam pertemuan yang berlangsung pada Kamis (27/3/2025), pihak MSU mengatakan bahwa 11.224 hunian di Meikarta telah diserahkan secara fisik, sesuai kesepakatan jadwal per Rabu (26/3/2025). Ada pula 4.904 unit yang proses penyerahannya akan berjalan dari April-Desember 2025.

Artinya, sebanyak 16.128 unit hunian akan diserahkan pada konsumen hingga akhir tahun ini. Sesuai jadwal penyerahan, sisa 12,7 persen dari total unit atau 1.647 unit dan 722 unit yang masing-masing akan diserahkan pada 2026 dan 2027.

Sebagian konsumen juga telah menjual unit terpesan (inden) mereka yang belum terjadwal dalam penyerahan. Ada pula yang menukar unit inden dengan unit siap serah terima. Sejauh ini, ada ribuan unit yang telah memanfaatkan cara tersebut.

”Dari pihak Meikarta, semua berjalan dengan baik dan sesuai jadwal kesepakatan,” ujar perwakilan MSU dalam keterangan tertulisnya.

Pemerintah harus mawas diri juga. Banyak isu ini terjadi akibat keteledoran pemerintah.

Banyaknya keluhan terhadap sektor perumahan harus diakomodasi dengan kanal pengaduan khusus dari pemerintah. Diharapkan, medium ini tidak hanya ”tajam” terhadap pengembang dan konsumen, tetapi juga tegas di lingkup internal pemerintah.

Sebab, tak dimungkiri, sejumlah persoalan di sektor perumahan juga berakar dari ketidakcekatan pemerintah.

Ketua Umum The Housing Urban Development (HUD) Institute Zulfi Syarif Koto mengatakan, di sektor perumahan, persoalan yang paling banyak ditemukan terkait apartemen. Isu ini memang banyak menyangkut masyarakat kelompok ekonomi menengah-atas.

”Jadi, perumahan menengah-atas itu lebih banyak kasusnya ke (lembaga) perlindungan konsumen dan Kementerian Perdagangan melalui Direktorat Perlindungan Konsumen dan Tertib Niaga. Apartemen di Jakarta itu banyak yang bermasalah,” kata Zulfi.

Apartemen rata-rata dibangun oleh pengembang besar. Mereka memiliki modal besar, termasuk untuk menghadapi banyak persoalan di lapangan, seperti setoran ke organisasi masyarakat (ormas) setempat.

Pengembang besar, Zulfi menilai, memiliki taktik tersendiri ketika terlilit masalah. Saat persoalan menggunung, perusahaan dengan sengaja mendorong agar mendapat status pailit. Hal itu didukung Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang.

Ia mengingatkan, pengembang harus memenuhi kewajibannya sebagai pembangun properti sesuai aturan. Di sisi lain, pembeli juga harus berhati-hati dan wajib berpikir panjang. Konsumen berhak mengecek perizinan dan status lahan sebelum membeli.

Tak hanya itu, pemerintah juga harus berkaca dengan kinerjanya selama ini. Permasalahan di lapangan juga bisa disebabkan oleh proses perizinan dan penerbitan sertifikat yang lambat. Banyak oknum pemerintahan pula yang ”bermain” sehingga merugikan perusahaan.

”Pemerintah harus mawas diri juga. Banyak isu ini terjadi akibat keteledoran pemerintah. Pelayanan enggak cepat, enggak tepat, malak di sana-sini. Kementerian PKP harus tahu kalau problem ada di banyak titik,” tutur Zulfi.