Bank Indonesia Bakal Borong SBN demi Danai Program 3 Juta Rumah Prabowo

JAKARTA, KOMPAS — Peran Bank Indonesia dalam mendukung program Tiga Juta Rumah bertambah. Untuk mendukung kebutuhan pembiayaan bagi program Astacita Presiden Prabowo Subianto itu, BI juga akan membeli Surat Berharga Negara atau SBN dari pasar sekunder untuk memberi tambahan likuiditas. 

Sebelumnya, Bank Indonesia (BI) sebenarnya sudah berkomitmen mendukung program Tiga Juta Rumah melalui pemberian insentif kebijakan likuiditas makroprudensial (KLM) senilai total Rp 80 triliun. Langkah itu bertujuan meningkatkan likuiditas bank-bank penyalur kredit sektor perumahan dalam mendukung program Tiga Juta Rumah.

Seusai rapat bersama sekitar tiga jam yang digelar di kantor Kementerian Keuangan, Jakarta, Kamis (20/2/2025) malam, Gubernur BI Perry Warjiyo mengatakan, selain insentif KLM, BI juga akan memberikan dukungan kepada program Tiga Juta Rumah melalui pembelian Surat Berharga Negara (SBN) dari pasar sekunder. 

Ia menjelaskan, pembelian SBN itu akan digunakan untuk dua hal. Pertama, untuk melakukan debt switching (penukaran utang) atas utang SBN saat pandemi Covid-19 alias burden sharing yang sudah jatuh tempo.

Besaran utang burden sharing yang jatuh tempo pada tahun 2025 dan akan dibayar melalui mekanisme debt switching itu adalah Rp 100 triliun. Lewat debt switching, pemerintah mengonversi utang jangka pendeknya kepada BI menjadi utang jangka panjang. 

Kedua, hasil pembelian SBN itu juga dipakai untuk mendukung pendanaan di sektor perumahan, termasuk program Tiga Juta Rumah, serta program lain di Astacita Prabowo seperti hilirisasi dan ketahanan pangan.

”Kami sudah bicara dengan Menteri Keuangan yang dananya (dari pembelian SBN) dapat digunakan tidak hanya untuk debt switching SBN yang jatuh tempo ex-Covid, tetapi juga untuk pendanaan program perumahan dan program lain di Astacita,” kata Perry dalam konferensi pers yang digelar seusai rapat bersama.

Turut hadir dalam rapat tersebut Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait, Menteri Keuangan Sri Mulyani, serta Wakil Menteri Badan Usaha Milik Negara (BUMN) Dony Oskaria. Rapat itu digelar tertutup sekitar tiga jam dan merupakan rapat lanjutan dari pertemuan yang sudah digelar pada Rabu (19/2/2025) malam sebelumnya.

Sri Mulyani menambahkan, dukungan terhadap program Tiga Juta Rumah itu adalah dalam bentuk penerbitan SBN Perumahan yang nantinya akan dialokasikan terutama dalam konteks pembiayaan perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah. 

”Jadi, ini sebetulnya mekanisme modifikasi dari FLPP (fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan) yang akan di-scale up atau ditingkatkan lagi volumenya,” ujar Sri Mulyani. 

Dengan demikian, dukungan APBN terhadap program Tiga Juta Rumah bukan berupa tambahan anggaran untuk FLPP ataupun tambahan penyertaan modal negara (PMN) bagi PT Sarana Multigriya Finansial (PT SMF), melainkan berupa penerbitan surat utang baru atau SBN khusus sektor perumahan demi memberi tambahan likuiditas bagi FLPP. 

Saat ditanyakan mengenai nilai SBN yang akan dibeli BI di pasar sekunder untuk program Tiga Juta Rumah, Maruarar Sirait enggan menyebut besarannya. Namun, ia mengatakan, nominalnya tergolong besar.

”Kami sepakat, kami belum menyampaikan angkanya dulu. Sudah kami konsiderasikan ke semua pihak terkait aturannya, tetapi saya bisa pastikan jumlahnya besar,” ujar Maruarar.

Di luar isu likuiditas pembiayaan, sampai saat ini, skema FLPP untuk program Tiga Juta Rumah juga masih belum diputuskan. Hal itu pun dicemaskan oleh kalangan pengembang. Padahal, demi mencapai target 3 juta unit rumah itu, semestinya pembangunan hingga penyaluran ke masyarakat sudah bisa dilakukan dari sekarang. 

Ketika ditanya soal respons para pengusaha yang mempertanyakan peta jalan (roadmap) program Tiga Juta Rumah, Maruarar mengatakan, rangkaian rapat dan pembahasan mengenai FLPP yang belakangan dilakukan lintas kementerian/lembaga merupakan salah satu langkah untuk mewujudkan skema tersebut. 

”Justru itulah digunakan kreativitas supaya bisa tercapai. Ini langkah (rapat) hari ini untuk mencapai cita-cita tersebut,” kata Maruarar.

Ia juga menekankan pentingnya rumah-rumah subsidi, termasuk program FLPP, diaudit Badan Pemeriksa Keuangan (BPK). Audit menjadi instrumen untuk mengetahui dan menilai pengembang yang berkualitas dan bertanggung jawab.

”Jadi, dasarnya harus audit. Bagi pengembang yang bagus, bertanggung jawab, tentu tidak pernah takut. Saya sudah bicara dengan banyak pengembang yang bagus, tidak ada masalah,” ucap Maruarar.

Audit juga dapat mencegah pembangunan rumah dengan kuantitas besar, tetapi tidak berkualitas. Sebab, masyarakat akan bergantung pada para pengembang yang membangun rumah subsidi. Ia pun berharap agar para pengembang menyampaikan keluhan berdasarkan data dan fakta.

Sebelumnya, para pengembang yang tergabung dalam sejumlah asosiasi mengeluhkan skema FLPP yang justru terhenti. Mereka menilai skema terlalu lama digodok, bahkan belum ada kepastian bagi para pengusaha kapan skema FLPP dapat diadopsi. 

”Sampai saat ini bisa berjalan, sudah dianggarkan 220.000 (rumah) tahun ini, tetapi nyatanya sudah ditahan tanpa kejelasan. Saat ini pengembang besar sudah mulai bertanya ke kami pengurus (asosiasi), mereka bingung atas kondisi ini. Artinya, pengembang besar juga melihat ketidakpastian itu,” tutur Ketua Umum Real Estat Indonesia (REI) Joko Susanto.

Kecewa akan ketidakpastian, para asosiasi ini mendorong perbankan menemukan formula baru cara pembiayaan setara FLPP. Sebab, perbankan juga kesulitan ketika target tidak berjalan baik.

”Alhamdulillah, sudah ada beberapa bank yang memberikan rencana atau komitmen untuk membuat formula dan skema pembiayaan sebagai instrumen atas produk FLPP yang tidak mendapatkan kejelasan,” kata Joko.

Ketika ditanya berapa bank yang sepakat menerapkan skema serupa FLPP, sedikitnya lima bank sudah mengamini usulan ini. Meski demikian, proyek FLPP yang sedang berjalan akan tetap diselesaikan sembari menanti arahan Presiden Prabowo Subianto atau Ketua Satuan Tugas (Satgas) Perumahan atas program Tiga Juta Rumah. 

Skema serupa dengan FLPP ini juga bebas dari Pajak Pertambahan Nilai. Suku bunga berubah-ubah (floating) pada saat tertentu. Mereka menilai, ruang masyarakat saat ini untuk bunga tetap (fix) hingga lima tahun sudah dinilai ideal.

”Kami masih berupaya membahas ini dengan perbankan agar kami dapat menyiasati kalau (skema) FLPP enggak jalan,” ujar Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) Junaidi Abdillah.