Terdampak PPN 12 Persen, Proyek Baru Apartemen Berpotensi ”Wait And See”

JAKARTA, KOMPAS — Kebijakan kenaikan tarif Pajak Pertambahan Nilai mulai tahun 2025 diperkirakan berdampak pada tertundanya proyek-proyek baru properti, seperti apartemen. Pengembang masih akan melihat dan menunggu (wait and see), serta menunda peluncuran proyek baru hingga kondisi pasar lebih stabil.

Kenaikan tarif Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dari 11 persen menjadi 12 persen resmi berlaku mulai 1 Januari 2025, berlaku secara umum bagi barang dan jasa. Untuk mengimbangi kenaikan PPN, pemerintah menggulirkan 15 jenis insentif fiskal dan nonfiskal melalui Paket Kebijakan Ekonomi untuk Kesejahteraaan (Kompas.id, 16/12/2024).

Director of Strategic Consulting dari Cushman & Wakefield Indonesia Arief Rahardjo memperkirakan, kenaikan tarif PPN menjadi 12 persen akan menyebabkan para pengembang apartemen milik atau kondominium menunda peluncuran proyek baru sampai kondisi pasar lebih stabil. Diperkirakan pasokan baru akan meningkat mulai semester II (Juli-Desember) 2025. Pada tahun 2025, pasokan apartemen diperkirakan bertambah sekitar 18.000 unit, sebagian besar berada di area Bekasi, Jawa Barat, dan Tangerang, Banten.

”Kebijakan penerapan PPN 12 persen akan memengaruhi permintaan apartemen. Permintaan proyek eksisting diperkirakan masih akan mendominasi,” kata Arief dalam konferensi pers virtual ”Pasar Kondominium Menengah Bawah di Jabodetabek: Analisis Tren Pasar dan Program 1 juta Hunian Vertikal, serta Ulasan Pasar Properti 2024 dan Proyeksi 2025, di Jakarta, Selasa (17/12/2024).

Penerapan PPN 12 persen dinilai paling berdampak pada pasar perumahan segmen menengah ke bawah. Sementara segmen masyarakat berpenghasilan rendah sudah terbantu dengan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP) berupa pembebasan biaya PPN, hingga keringanan suku bunga kredit pemilikan rumah.

Harga jual apartemen di Jakarta diperkirakan naik rata-rata 2,5 persen di tahun 2025. Peningkatan terbesar masih akan terjadi di area sekunder, yakni rata-rata Rp 36,3 juta per meter persegi atau naik 6,1 persen secara tahunan. Sementara harga kondominium di kawasan pusat bisnis (CBD) Rp 60,9 juta per meter persegi, serta di kawasan primer Rp 52 juta per meter persegi.

Guna mengantisipasi dampak kenaikan tarif PPN yang akan mengakibatkan kenaikan harga jual, pengembang perlu mempertimbangkan penawaran opsi pembiayaan yang lebih terjangkau, seperti program kredit pemilikan apartemen (KPA) dengan bunga rendah atau tenor panjang, untuk mendorong penjualan.

Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat Real Estat Indonesia (REI) Joko Suranto saat dihubungi secara terpisah mengemukakan, pihaknya masih perlu mengkaji dampak PPN 12 persen terhadap pasar hunian vertikal serta dampak dari perpanjangan insentif PPN yang ditanggung pemerintah (DPT).

Ia menilai, saat ini ada pergeseran minat konsumen terhadap pasar apartemen. Dari sisi kapasitas, penyerapan hunian untuk rumah tapak cukup baik, sedangkan pasar apartemen cenderung rendah. ”Penurunan minat pasar apartemen ini perlu dicari penyebabnya. Daya beli rumah masyarakat masih ada, tetapi kenapa pembelian apartemen cenderung turun drastis,” ujarnya.

Pihaknya mengusulkan agar suplai apartemen yang berlebih (over supply) dapat dicarikan jalan keluar, di antaranya memasukkan apartemen sebagai bagian dari program 3 juta rumah yang digulirkan pemerintah. Kendati demikian, harga apartemen dengan rumah susun bersubsidi memiliki perbedaan segmen dan harga jual. Program pemerintah untuk 3 juta rumah meliputi 1 juta rumah di perkotaan dan 2 juta rumah di perdesaan.

”Kami menunggu skema, bentuk, dan formula program 3 juta rumah. Kami akan mengusulkan apakah apartemen bisa menjadi exit strategy dalam program 1 juta rumah di perkotaan,” ucap Joko.

Arief menambahkan, selama 10 tahun terakhir, pasar apartemen milik (kondominium) menengah bawah mencatat lonjakan pengembangan secara signifikan hingga 600 persen. Akan tetapi, sejak tahun 2018, pertumbuhan pasar apartemen mulai terhambat oleh ketidakpastian ekonomi, keterbatasan lahan, serta pendekatan konservatif pengembang. Meski pasokan dan permintaan beli masih terbatas, permintaan hunian dinilai mulai meningkat dalam dua tahun terakhir. Ini tecermin dari peningkatan tingkat hunian apartemen nonsubsidi 62,4 persen, sedangkan rumah susun bersubsidi 77 persen.

Hingga akhir 2024, pasokan unit apartemen di Jabodetabek sebanyak 110.633 unit atau 28,7 persen dari total keseluruhan unit yang terbangun. Dari jumlah itu, tingkat penjualan sekitar 91,9 persen, sementara tingkat hunian 67,4 persen. Wilayah Tangerang tercatat memiliki jumlah kondominium menengah bawah terbanyak.

”Pengembangan kondominium menengah bawah lebih banyak mengikuti perkembangan titik transportasi, seperti stasiun KRL, stasiun LRT, dan jalan tol,” kata Arief.

Head of Research Rumah 123 Marisa Jaya mengemukakan, perpanjangan PPN DTP diharapkan mendorong minat masyarakat, terutama di segmen menengah, untuk membeli rumah.

”Kebijakan insentif ini bisa berperan penting dalam menjaga stabilitas pasar properti dan mendukung pemenuhan kebutuhan hunian di tengah tantangan ekonomi,” ujar Marisa.