Akibat Likuiditas Mengetat, Cicilan KPR Meningkat

JAKARTA, KOMPAS — Meski rata-rata suku bunga dasar kredit dalam lima tahun terakhir turun, cicilan kredit pemilikan rumah atau KPR mengambang cenderung meningkat. Kenaikan ini ditengarai terjadi akibat pengetatan likuiditas sehingga bank menaikkan cicilan KPR.

Mengutip data Otoritas Jasa Keuangan (OJK), rerata suku bunga dasar kredit (SBDK) jenis KPR per Februari 2025 sebesar 9,09 persen, dengan rentang 5,54-12,75 persen. Meski turun dibandingkan dengan Januari 2025 yang sebesar 9,18 persen, SBDK jenis KPR meningkat dibandingkan dengan Februari 2024 yang sebesar 8,98 persen.

Lebih lanjut, rerata SBDK jenis KPR cenderung turun dibandingkan dengan lima tahun lalu, yakni pada Februari 2020 yang sebesar 10,6 persen dengan rentang 3,01-30,23 persen. Posisi itu juga masih di bawah kondisi sebelum pandemi Covid-19, dengan rerata SBDK jenis KPR pada akhir 2019 mencapai 10,79 persen.

Pengamat perbankan Paul Sutaryono mengatakan, cicilan KPR dengan suku bunga mengambang (floating rate) cenderung meningkat belakangan ini. Padahal, suku bunga acuan masih tetap dipertahankan oleh Bank Indonesia (BI) sebesar 5,75 persen.

”Likuiditas mulai mengetat. Alasan inilah yang mendorong bank menaikkan cicilan KPR,” katanya saat dihubungi dari Jakarta, Senin (28/4/2025).

OJK mencatat, penghimpunan dana pihak ketiga (DPK) industri perbankan per Maret 2025 mencapai Rp 9.010 triliun atau tumbuh 4,75 persen secara tahunan. Ini lebih rendah dibandingkan dengan Februari 2025 yang tumbuh 5,75 persen secara tahunan dan Maret 2024 yang tumbuh 7,44 persen secara tahunan.

Di sisi lain, langkah BI menahan suku bunga acuan diharapkan tidak membuat suku bunga kredit perbankan naik signifikan. Langkah itu juga dapat menjaga momentum perekonomian di tengah menurunnya perkiraan pertumbuhan ekonomi Indonesia oleh Bank Dunia menjadi 4,7 persen pada 2025, di bawah standar pertumbuhan 5 persen.

Oleh sebab itu, Paul menyarankan para calon debitor memilih KPR dengan jenis suku bunga tetap (fixed rate), alih-alih mengambang. Selain itu, calon nasabah juga lebih disarankan memilih tenor yang lebih panjang agar cicilan lebih rendah.

”Juga disarankan untuk membayar uang muka (down payment/DP)  lebih tinggi sehingga cicilan akan lebih rendah. Usahakan jangan membayar DP lebih rendah karena hal itu bisa mendorong cicilan lebih tinggi,” ujarnya.

Dihubungi secara terpisah, pengamat perbankan Moch Amin Nurdin mengatakan, wajar apabila cicilan KPR nasabah akan meningkat hingga dua kali lipat ketika memasuki periode bunga mengambang. Bunga biasanya meningkat dari semula 3,5-7 persen menjadi 10-14 persen.

Suku bunga rendah yang dikenakan pada awal KPR atau selama periode 1-5 tahun pertama cicilan merupakan promosi yang diberikan oleh bank. Namun, begitu jangka waktu promosi itu berakhir, nasabah akan dikenakan suku bunga mengambang.

”Itu normal. Sebagian besar masyarakat saya kira sekarang sudah cukup paham dan terliterasi dengan cukup baik mengenai skema tersebut,” katanya.

Ke depan, bunga KPR akan tetap seperti sekarang sehingga bank cenderung harus jorjoran dalam membuat program.

Menurut dia, ditahannya suku bunga acuan oleh BI belum akan membuat bank menurunkan suku bunga KPR secara signifikan. Apalagi, biaya dana (cost of fund) perbankan terbilang cukup tinggi imbas perebutan dana murah alias DPK berbunga rendah yang membuat likuiditas di pasar kian mengetat.

Di tengah pengetatan likuiditas tersebut, bank perlu menempuh berbagai inovasi. Jika biaya peminjaman (cost of borrowing) dan biaya dana tidak seimbang, margin bunga bersih (net interest margin) akan turun dan pendapatan perbankan dapat berkurang signifikan.

”Ke depan, bunga KPR akan tetap seperti sekarang sehingga bank cenderung harus jorjoran dalam membuat program. Di sisi lain, calon nasabah KPR harus tahu persis program yang ditawarkan untuk jangka waktu tertentu. Begitu juga, saat floating rate, (nasabah) harus memastikan besaran bunga yang akan dibebankan dan besaran cicilan yang perlu ditanggung hingga lunas,” ujar Amin.

Hingga Maret 2025, penyaluran kredit perbankan tercatat sebesar Rp 7.908,4 triliun atau tumbuh 9,16 persen secara tahunan. Ini melambat dibandingkan dengan dua bulan sebelumnya yang berturut-turut mencatatkan pertumbuhan dua digit sekitar 10 persen.

Pertumbuhan kredit perbankan tersebut didorong oleh kredit investasi yang tumbuh tinggi sebesar 13,36 persen secara tahunan, kredit konsumsi sebesar 9,32 persen, dan kredit modal kerja sebesar 6,51 persen secara tahunan.

Data Statistik Sistem Keuangan Indonesia menunjukkan, pertumbuhan KPR sektor rumah tangga pada Februari 2025 tumbuh 10,69 persen secara tahunan. Ini lebih rendah dibandingkan dengan Januari 2025 yang tumbuh 10,8 persen dan Februari 2024 yang tumbuh 12,62 persen. Adapun KPR menjadi salah satu pangsa terbesar kredit rumah tangga dengan porsi 42,98 persen.

Hasil survei menunjukkan responden (perbankan) memprakirakan outstanding (saldo) kredit sampai dengan akhir tahun 2025 terus tumbuh.

Hasil Survei Perbankan yang dirilis oleh BI mengindikasikan pertumbuhan penyaluran kredit baru pada triwulan I-2025 dengan saldo bersih tertimbang (SBT) sebesar 55,07 persen. Indikasi penyaluran kredit baru itu lebih rendah dibandingkan dengan triwulan sebelumnya dengan SBT 97,9 persen.

Secara khusus, penyaluran kredit baru jenis KPR/kredit pemilikan apartemen (KPA) terindikasi meningkat. Ini terjadi di tengah penyaluran kredit konsumsi baru yang termoderasi seiring melambatnya permintaan kartu kredit, kredit multiguna, kredit tanpa agunan, dan kredit kendaraan bermotor (KKB).

”Hasil survei menunjukkan responden (perbankan) memperkirakan outstanding (saldo) kredit sampai dengan akhir tahun 2025 terus tumbuh. Kondisi tersebut antara lain didorong oleh prospek kondisi moneter dan pertumbuhan ekonomi yang tetap baik serta relatif terjaganya risiko dalam penyaluran kredit,” kata Kepala Departemen Komunikasi BI Ramdan Denny Prakoso dalam siaran pers.

Kebijakan penyaluran kredit pada triwulan I-2025 diindikasikan lebih longgar dibandingkan dengan triwulan sebelumnya. Indikasi ini terlihat dalam Indeks Lending Standard (ILS) triwulan I-2025 yang bernilai negatif sebesar 1,32 persen atau turun dari triwulan IV-2024 yang sebesar 0,18 persen.

Lebih longgarnya standar penyaluran kredit tersebut terindikasi didorong oleh jenis KPR/KPA dan kredit konsumsi lainnya. Beberapa aspek kebijakan penyaluran kredit yang terindikasi lebih longgar antara lain aspek agunan.

Ke depan, penyaluran kredit baru jenis kredit konsumsi pada triwulan II-2025 diperkirakan masih menjadi prioritas utama, terutama penyaluran KPR/KPA, diikuti kredit multiguna dan KKB. Sementara itu, berdasarkan sektornya, porsi penyaluran kredit baru terbesar pada triwulan II-2025 diperkirakan pada sektor industri pengolahan, perdagangan besar dan eceran, serta perantara keuangan.