Menakar Penerapan Program Tiga Juta Rumah

Program tiga juta rumah per tahun merupakan salah satu program prioritas pemerintahan Prabowo-Gibran sebagai upaya mengurangi kemiskinan. Namun, target ambisius itu menghadapi tantangan, baik dalam hal pasokan, pembiayaan, maupun pemetaan target masyarakat sasaran.

Pemerintah mendorong kepemilikan papan ataupun tempat tinggal bagi masyarakat miskin sebagai salah satu cara menanggulangi kemiskinan. Terobosan program tiga juta rumah per tahun dinilai menjadi solusi agar masyarakat memiliki atau menempati rumah layak huni, yakni meliputi satu juta rumah di perkotaan dan dua juta rumah di perdesaan. Pasar kini menunggu kebijakan pembangunan tiga juta rumah.

Di perkotaan, pemerintah menyasar rumah susun atau hunian vertikal yang terjangkau beragam kalangan, seperti masyarakat berpenghasilan rendah, kaum urban, pegawai negeri, guru, TNI, dan Polri, untuk kemudahan mobilitas. Namun, kemudahan akses atau kedekatan dengan lokasi kerja juga menjadi salah satu pertimbangan utama kaum urban dalam memilih rumah tinggal.

Noorma, aparatur sipil negara di salah satu kementerian, menuturkan, saat ini ia dan suami harus menyewa apartemen di kawasan utara Jakarta demi kemudahan ke lokasi kerja di Jakarta ketimbang menempuh perjalanan panjang dari rumah tinggal mereka di Bogor.

Meski demikian, harga sewa rumah susun di lokasi-lokasi strategis di Jakarta dinilai sudah hampir setara dengan tarif sewa apartemen kelas menengah. Jika pemerintah melakukan terobosan pembangunan rumah susun di lokasi-lokasi strategis, seperti di lahan stasiun atau lahan BUMN, hal itu akan memudahkan dan meringankan beban masyarakat untuk menjangkau hunian layak.

”(Hunian) yang terpenting efisien dan nyaman demi kewarasan jiwa raga,” ucap Noorma, Senin (6/1/2025).

Arman Syaifuddin, calon penghuni Perumahan Pesona Kahuripan 10, Bogor, mengungkapkan hal senada. Ia mencari rumah yang lebih dekat dengan lokasi kerja. Rumah itu diperoleh dengan kredit pemilikan rumah (KPR) bersubsidi melalui fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (KPR-FLPP) dengan cicilan sebesar Rp 1,2 juta per bulan selama 15 tahun.

”Saya bekerja di Cibubur dan sebelumnya tinggal di Bekasi. Lebih enak (rumah) di sini karena dekat tempat kerja. Cicilan rumah juga flat,” kata Arman sewaktu kunjungan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Maruarar Sirait ke perumahan itu, akhir Desember 2024.

Dari Survei Sosial Ekonomi Nasional (Susenas) 2023 yang dirilis Badan Pusat Statistik, kekurangan (backlog) kepemilikan rumah di Indonesia dialami 9,9 juta rumah tangga, sementara 26,9 juta rumah tangga menempati rumah tidak layak huni.

Meski angka kekurangan rumah masih sangat besar, penerapan program 3 juta rumah yang dimulai tahun ini menghadapi sejumlah tantangan, antara lain dari sisi pasokan, pembiayaan, basis data riil kebutuhan rumah, dan kriteria masyarakat yang menjadi sasaran program.

Berdasarkan hitungan Komisi V DPR, program tiga juta rumah mengharuskan Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman memenuhi 8.333 rumah per hari atau 694 rumah per jam dalam setahun. Pemerintahan sebelumnya dalam lima tahun terakhir telah mengalokasikan sekitar Rp 119 triliun, tetapi hanya mampu membangun 2,17 juta rumah.

Menurut Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Maruarar Sirait, pada tahun 2025 anggaran perumahan yang tersedia hanya bisa untuk membangun 257.431 unit atau 8,58 persen dari target program 3 juta unit rumah. APBN untuk perumahan di kementerian itu sebesar Rp 5,27 triliun untuk pembangunan 37.431 unit.

Sementara itu, pembiayaan rumah bersubsidi melalui FLPP sejumlah Rp 28,2 triliun untuk 220.000 unit, subsidi bantuan uang muka Rp 0,98 triliun untuk 240.000 unit, subsidi selisih bunga Rp 4,52 triliun untuk 743.940 unit dari akad kredit selama 2015-2020, dan Tapera Rp 1,8 triliun untuk 14.200 unit.

Guna mengejar target 3 juta rumah, pemerintah terus mendorong kebijakan dan skema gotong royong dengan seluruh pemangku kepentingan. Salah satu perubahan kebijakan yang tengah disiapkan adalah proporsi pemerintah dan perbankan dalam pembiayaan KPR-FLPP. Jika sebelumnya komposisi pembiayaan FLPP dari porsi APBN dan perbankan adalah 75 persen berbanding 25 persen, pihaknya menginginkan porsi pendanaan itu diubah menjadi 50 persen berbanding 50 persen. Perubahan porsi pendanaan diharapkan menambah penyaluran KPR-FLPP, tetapi tanpa menambah beban APBN.

Komisioner Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera), Heru Pudyo Nugroho, mengemukakan, perubahan porsi pendanaan itu akan memperluas pembiayaan rumah bersubsidi dari 220.000 unit menjadi 300.000-320.000 unit. Hal itu akan sekaligus mengatasi masalah ketimpangan suplai dan permintaan rumah bersubsidi.

Berdasarkan data BP Tapera, permintaan KPR subsidi rata-rata 275.000 unit per tahun melalui Sistem Informasi KPR Subsidi Perumahan (Sikasep). Sementara suplai perumahan bersubsidi berkisar 300.000-350.000 unit.

”Perubahan porsi pendanaan FLPP terus dibahas pemerintah bersama pemangku kepentingan, termasuk perbankan. Ini kita harapkan dapat terealisasi tahun ini,” kata Heru.

Selama tahun 2024, Bank BTN masih memegang porsi terbesar dalam penyaluran KPR-FLPP, yakni sekitar 74 persen dari target pemerintah. Skema KPR subsidi itu meliputi suku bunga tetap (fixed rate) 5 persen per tahun dengan tenor KPR hingga 20 tahun. Porsi pendanaan pemerintah untuk KPR-FLPP sebesar Rp 24,2 triliun.

Hunian yang terpenting efisien dan nyaman demi kewarasan jiwa raga.

Direktur Utama PT Bank Tabungan Negara Nixon LP Napitupulu, secara terpisah, mengemukakan, peningkatan proporsi pendanaan FLPP dari perbankan membutuhkan tambahan likuiditas. BTN berupaya memenuhi likuiditas untuk KPR-FLPP melalui sumber dana pihak ketiga, penerbitan surat utang (bonds), hingga pinjaman luar negeri. Salah satunya, penerbitan obligasi dan pinjaman luar negeri senilai Rp 10 triliun-Rp 12 triliun pada tahun 2025.

”Selain menyiapkan dana pihak ketiga, kami ingin menerbitkan obligasi. Namun, usulan kami adalah obligasi tersebut bisa dijamin pemerintah sehingga akan lebih murah untuk kami dan size yang didapat bisa lebih besar,” ujar Nixon, beberapa waktu lalu.

Menurut Nixon, keterjangkauan rumah bersubsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah bukan didasarkan tingkat suku bunga KPR ataupun uang muka kredit rumah, melainkan besaran angsuran. Oleh karena itu, diusulkan perpanjangan tenor KPR hingga 30 tahun dengan masa subsidi dipangkas menjadi 10 tahun untuk meringankan angsuran bulanan bagi nasabah KPR. Dengan asumsi gaji nasabah dengan upah minimum regional Rp 4 juta per bulan, besar angsuran bisa berkisar Rp 1,2 juta per bulan.

”Hampir 70 persen KPR biasanya mampu dilunasi dalam kurun 10-11 tahun, tetapi tetap ada yang kebutuhannya sampai 30 tahun,” kata Nixon di sela-sela Dialog Interaktif Seri Kedua Program 3 Juta Rumah ”Gotong Royong Membangun Rumah untuk Rakyat”, beberapa waktu lalu.

Selain pembiayaan, terobosan diperlukan dalam hal pasokan atau suplai. Dari data BTN, potensi pembangunan rumah sekitar 631.000 unit rumah, tetapi sekitar 77 persen atau 489.000 unit masih belum terbangun.

Menurut Nixon, pembangunan rumah bersubsidi dinilai memiliki standar kualitas yang berbeda-beda karena belum optimalnya edukasi pemerintah kepada pengembang, serta perumahan yang belum selaras dengan tata ruang dan infrastruktur pendukung. Sementara itu, lahan untuk pembangunan perumahan, terutama di kota-kota besar, semakin terbatas dan mahal sehingga menjadi kendala mendapatkan lahan yang strategis dan sesuai dengan anggaran.

Sementara itu, Pemerintah Indonesia bersama Pemerintah Qatar sepakat melakukan kerja sama pengembangan proyek hunian perumahan sebanyak satu juta unit rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah di kawasan perkotaan. Dukungan investasi dari Pemerintah Qatar itu diharapkan mampu mendorong capaian program tiga juta rumah.

”Sesuai arahan Presiden Republik Indonesia Prabowo Subianto bahwa ini merupakan kerja sama antarpemerintah untuk pembangunan proyek hunian sebanyak satu juta unit untuk masyarakat,” ujar Maruarar dalam keterangan resmi seusai menandatangani MoU dengan Yang Mulia Sheikh Abdulazis bin Abdulrahman al-Thani di Istana Negara, Jakarta, Rabu (8/1/2025).

Terkait kerja sama itu, lanjut Maruarar, pemerintah akan menyiapkan lahan milik negara untuk lokasi pembangunan, seperti Pelabuhan Tanjung Priok, PT KAI, dan Perumnas, lahan milik Kementerian Sekretariat Negara di Kemayoran dan Senayan, serta Kementerian Keuangan di Kalibata. Pihaknya juga akan membawa investor untuk survei lapangan serta bergerak cepat untuk memahami aturan di Indonesia.

Ketua Umum Lembaga Pengkajian Pengembangan Perumahan dan Perkotaan Indonesia (The HUD Institute) Zulfi Syarif Koto berpendapat, dalam 2-3 bulan terakhir Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman telah melakukan sinergi dengan pemangku kepentingan dan beberapa terobosan kebijakan di tingkat pusat. Di antaranya, pembebasan bea perolehan hak tanah dan bangunan (BPHTB) serta persetujuan bangunan gedung (PBG) untuk masyarakat berpenghasilan rendah melalui surat keputusan bersama tiga menteri, yakni Menteri Dalam Negeri Tito Karnavian, Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Maruarar Sirait, dan Menteri Pekerjaan Umum Dody Hanggodo.

Selain itu, sudah ada enam perusahaan menyatakan komitmen untuk membantu penyediaan perumahan rakyat serta perorangan yang mau menyerahkan tanahnya. Mereka di antaranya Harum Energy, Agung Sedayu Group, Adaro, Barito Pacific, Sinar Mas Group, dan Berau Coal.

Namun, ia menilai, target tiga juta rumah masih akan sulit tercapai tahun ini dengan keterbatasan anggaran dan minimnya basis data. Dibutuhkan proses dan waktu untuk melakukan sejumlah harmonisasi regulasi, sinkronisasi kebijakan agar bisa dijalankan hingga ke tingkat daerah, serta program gotong royong pembangunan rumah diharapkan terus dilanjutkan. Selain itu, program tiga juta rumah perlu didukung data kebutuhan riil rumah dengan memetakan sasaran masyarakat secara aktual, berbasis nama dan alamat.

”Program tiga juta rumah pasti butuh waktu. Tidak bisa simsalabim. Namun, program ini diharapkan membuka pola pikir pelaku ekosistem perumahan untuk menyamakan persepsi dan tidak ego sektoral. Kunci harmonisasi adalah regulasi,” ujarnya saat dihubungi, Selasa (7/1/2025).