Pasar Perumahan Melambat, Strategi Pasar Perlu Digencarkan

Perumahan selama ini menjadi salah satu penghela utama sektor properti. Ketika sektor properti lainnya melemah, pasar perumahan cenderung bertahan seiring masih besarnya angka kebutuhan rumah masyarakat. Setiap tahun, laju kebutuhan rumah ditaksir bertambah 800.000 unit sejalan penambahan keluarga-keluarga baru.

Mayoritas pembiayaan rumah dilakukan melalui kredit pemilikan rumah (KPR). Hingga akhir 2024, pembelian rumah primer didominasi skema KPR sebesar 72,54 persen dengan porsi terbesar pada KPR tapak. Peningkatan kredit bermasalah KPR menandakan kemampuan nasabah untuk membayar cicilan mulai tergerus.

Mengutip data Statistik Sistem Keuangan Indonesia yang dikeluarkan Bank Indonesia, rasio kredit bermasalah (nonperforming loan/NPL) sektor properti pada Februari 2025 tercatat 2,99 persen. Tingkat kredit bermasalah itu meningkat dibandingkan bulan sebelumnya, yakni 2,88 persen, maupun Februari 2024 (yoy) di level 2,56 persen. Kredit bermasalah itu tercatat paling tinggi dalam kurun empat tahun terakhir atau sejak 2021 di level 2,94 persen.

Direktur Eksekutif Institute for Development of Economics and Finance (Indef) Tauhid Ahmad menilai, kemampuan mencicil KPR yang menurun mengindikasikan melemahnya daya beli masyarakat. Hal ini dapat turut berdampak pada melemahnya pasar residensial, terutama segmen menengah bawah yang jumlahnya paling banyak tetapi sangat rentan daya beli.

Ia menambahkan, tergerusnya daya beli masyarakat akan ikut mengubah pola hunian terutama bagi generasi muda atau gen Z yang mendominasi pasar. Pilihan generasi Z dapat berubah dari menurunkan budget kepemilikan harga rumah, menunda beli rumah, dan beralih ke sewa rumah.

Pelemahan pasar perlu diwaspadai karena akan berimbas pada suplai properti. Sementara itu, sektor residensial selama ini mampu menyerap banyak tenaga kerja dan menggerakkan 185 industri terkait properti, seperti material bangunan, hingga peralatan rumah tangga.

Sementara itu, survei dari Rumah123.com mencatat, generasi muda mulai menurunkan ekspektasi rumah di segmen harga yang lebih rendah. Pemilihan rumah dengan harga di bawah Rp 400 juta didominasi kelompok usia 18-24 tahun dengan proporsi 18,8 persen, kelompok usia 25-34 tahun sebesar 15,5 persen, sedangkan kelompok usia 35-44 tahun tercatat 14 persen.

Head of Research Rumah123.com Marisa Jaya mengemukakan, generasi berusia 18-34 tahun, yang sebagian besar baru memulai karier atau hidup mandiri, cenderung memilih hunian pertama yang lebih terjangkau, fungsional, dan mudah dalam hal perawatan.

”Gaya hidup modern yang mengutamakan kepraktisan dan keinginan tinggal di lokasi strategis juga mendorong preferensi terhadap rumah berukuran kecil hingga sedang,” ujar Marisa dalam keterangan tertulis, Senin (21/4/2025).

Tauhid Ahmad menilai, untuk menjaga pasar, pemerintah dinilai perlu mulai menggencarkan pembangunan hunian-hunian vertikal pada lahan-lahan pemerintah di tengah kota. Dukungan lahan hunian dari pemerintah diperlukan agar harga hunian lebih terjangkau.

Ahmad menambahkan, pelemahan pasar residensial perlu segera diantisipasi di tengah likuiditas bank yang semakin ketat. Tren permintaan yang berkurang juga akan menggerus suplai. Hal ini dapat menyebabkan kekurangan (backlog) rumah semakin besar dan sulit mencapai target pembangunan 3 juta rumah.

Dari sisi pembiayaan, perbankan, terutama bank BUMN, perlu memelopori pengurangan pendapatan bunga bersih (NIM) dari yang saat ini di kisaran 4,6-4,7 persen, antara lain dengan penetapan tingkat suku bunga KPR lebih rendah. Dicontohkan, tingkat suku bunga KPR 10 persen per tahun dengan tenor 10 tahun hampir sama nilainya dengan harga rumah sehingga perlu dievaluasi di tengah kondisi pasar yang melemah.

”Bank-bank besar, terutama bank pemerintah, perlu mendorong tingkat suku bunga KPR lebih rendah agar bisa menjangkau lebih luas kelompok-kelompok masyarakat menengah bawah dan gen Z,” kata Ahmad.

Di tengah pelambatan pertumbuhan kredit dan meningkatnya kredit bermasalah di sektor perumahan, sejumlah langkah diterapkan untuk menjaga kestabilan pasar perumahan dan ketahanan sektor properti. Pengembang properti antara lain menargetkan pendapatan yang konservatif dan fokus menyediakan rumah-rumah dengan harga terjangkau.

Target (Metland) tahun ini tumbuh, tetapi melandai.

Pengembang PT Metropolitan Land Tbk atau Metland pada tahun ini menargetkan pendapatan (marketing sales) yang konservatif sebesar Rp 2 triliun atau setara dengan capaian tahun lalu. Dari target itu, sekitar 70 pendapatan diproyeksikan berasal dari penjualan residensial dan sisanya berasal dari pendapatan berulang, seperti hotel dan mal.

Direktur PT Metropolitan Land Tbk Olivia Surodjo menilai, pasar residensial masih baik di tahun ini, tetapi bukan sangat optimistis di tengah beberapa tantangan geopolitik, pelemahan daya beli. Di sisi lain, tingkat suku bunga masih terjaga dan stimulus fiskal, seperti Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP), yang sama seperti tahun sebelumnya. ”Target (Metland) tahun ini tumbuh, tetapi melandai,” katanya.

Pembangunan perumahan akan menyasar pada penghuni (end user) dan pembeli rumah pertama di segmen kelas menengah dalam bentuk produk rumah tumbuh. Proyek yang menawarkan produk rumah tumbuh tersebar hampir di seluruh proyek Metland, terutama di Metland Cikarang, Metland Cibitung, Metland Transyogi, dan Metland Cileungsi, dengan kisaran harga Rp 600 juta-Rp 1,5 miliar.

Hunian dengan harga kisaran 600 jt sd 1,5 miliar memiliki tipe ukuran mulai dari luas tanah dan luas bangunan (LT/LB) masing-masing 72 meter persegi dan LB 36 meter persegi, antara lain di kluster Canary Metland Cikarang, hingga luas tanah 72-90 meter persegi dan luas bangunan 48-58 meter persegi di kluster Samara dan cluster Sierra di Metland Transyogi.

Olivia menambahkan, strategi menghadirkan rumah compact dengan luas tanah yang memadai bertujuan agar harga jual lebih terjangkau yang nantinya bisa menjadi rumah tumbuh dan durasi pembangunan lebih cepat. Pihaknya juga menerapkan strategi pemasaran dengan kemudahan, seperti bebas biaya-biaya hingga hadiah langsung.

”Stimulus PPN DTP menjadi salah satu strategi pendorong di industri properti, khususnya penjualan rumah untuk dihuni,” ujarnya.

Sementara itu, pemerintah menerbitkan aturan soal batas penghasilan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang dapat mengakses fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP). Hal itu termaktub dalam Peraturan Menteri Kelautan dan Perikanan Nomor 5 Tahun 2025 tentang Besaran Penghasilan dan Kriteria Masyarakat Berpenghasilan Rendah dan Persyaratan Kemudahan Pembangunan dan Perolehan Rumah yang ditetapkan pada 17 April 2025. Batas penghasilan kategori MBR ditingkatkan dari yang maksimal Rp 8 juta per bulan menjadi Rp 8,5 juta-Rp 14 juta per bulan sesuai zonasi.