Peningkatan Mutu Mal Menjadi Penentu Pasar

Perubahan preferensi konsumen mengharuskan sektor ritel berbenah. Pengembang pusat perbelanjaan kini memilih strategi renovasi dan reposisi dibandingkan membangun pusat perbelanjaan baru.

Kejayaan beberapa pusat perbelanjaan yang megah dan ramai pengunjung pada masa lalu kini menjadi sepi dan kosong penghuni. Dari catatan Kompas, kekosongan itu di antaranya Mal Ratu Plaza di kawasan pusat bisnis (CBD) Sudirman-Jakarta Pusat, pusat perbelanjaan Pasar Baru, Mal Blok M Jakarta Selatan, dan Grand Paragon Mall di Jakarta Barat.

Fenomena kekosongan beberapa pusat belanja di Jakarta menunjukkan kesulitan mal dalam mengikuti tren perubahan gaya hidup konsumen. Konsep mal bukan lagi sekadar destinasi belanja, melainkan dituntut memberikan pengalaman lebih kepada konsumen.

Ketua Umum Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI) Alphonzus Widjaja mengemukakan, pertumbuhan pusat perbelanjaan di wilayah sekitar Jakarta cukup pesat, ditandai dengan banyaknya pusat perbelanjaan yang dibuka dengan konsep-konsep inovatif untuk memberikan pengalaman menarik bagi para pengunjung.

Sebaliknya, pusat perbelanjaan lama yang tidak berinovasi tidak akan menarik lagi bagi masyarakat atau kalah bersaing, yang pada akhirnya akan ditinggalkan oleh pelanggan. Hal itu berujung mal akan ditinggalkan para penyewa ataupun toko-tokonya.

Untuk memberikan pengalaman belanja lebih ke konsumen, lanjut Alphonzus, harus dilakukan dua hal, yakni perubahan konsep gedung dan bauran toko atau penyewa (tenant). Perubahan yang dilakukan oleh pusat perbelanjaan dinilai harus juga disertai dengan perubahan yang dilakukan para peritel.

Saat ini, para peritel tidak bisa lagi sekadar berjualan barang ataupun produk. Banyak peritel mengalami penurunan kinerja, bahkan terpaksa menutup usahanya, akibat tidak mampu untuk merespons perubahan gaya berbelanja masyarakat.

​”Konsep gedung pusat perbelanjaan harus unik dan bauran toko harus lengkap serta bervariasi. Kedua hal tersebut menuntut inovasi dan kreativitas yang menjadi faktor jauh lebih penting daripada sekadar faktor biaya,” kata Alphonzus, saat dihubungi, Jumat (17/10/2025).

Konsultan properti Colliers Indonesia mencatat, sejumlah pusat perbelanjaan mulai berbenah melalui renovasi dan penataan ulang konsep agar lebih sesuai dengan tren gaya hidup dan pola belanja konsumen. Fokus utama para pengembang kini mulai bergeser pada diversifikasi penyewa (tenant) dan peningkatan kualitas properti agar tetap relevan.

Pertumbuhan ruang mal baru sepanjang 2025-2028 diprediksi hanya tumbuh 2 persen per tahun. Mal-mal baru di Jakarta yang akan masuk sepanjang tahun 2025-2028 antara lain di Jakarta Pusat, Tangerang, dan Bekasi. Komposisi mal kelas menengah atas di Jakarta cukup signifikan, yakni 40 persen dari total stok yang ada. Adapun di Bodetabek (Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi), mal kelas menengah atas hanya 15 persen.

Hingga September 2025, kinerja okupansi mal masih didominasi oleh mal-mal kelas menengah atas sehingga mal kelas menengah dan bawah okupansinya cenderung rendah. Sebagian besar renovasi mal dilakukan oleh pusat-pusat perbelanjaan kelas menengah ke atas.

Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto menambahkan, pemilik mal didorong untuk berinvestasi dalam peningkatan dan menciptakan lingkungan yang mendukung tren terbaru, seperti konsep ritel modern dan penawaran yang berorientasi gaya hidup. Investasi ini akan membantu menarik lebih banyak merek dan memenuhi kebutuhan konsumen modern yang dinamis.

Beberapa pengembang kini mulai berinvestasi kembali dalam renovasi dan mengonsep ruang agar lebih selaras dengan perubahan preferensi konsumen. Inisiatif itu mencakup penyusutan ukuran department store, pembaruan tampilan fasad, penataan ulang tata ruang, dan penambahan penyewa baru yang berfokus pada gaya hidup dan ritel tematik.

”Inisiatif itu menyegarkan pengalaman berbelanja, menarik lebih banyak pengunjung, dan meningkatkan daya saing dengan menawarkan pilihan ritel yang lebih luas dan lebih menarik. Pemilik mal ingin meningkatkan traffic (kunjungan), karena kunjungan mal menjadi kunci sukses,” katanya, dalam keterangan pers, Rabu (15/10/2025).

Ia menambahkan, pemilik mal semakin terdorong untuk berinvestasi dalam peningkatan fasilitas dan membangun suasana belanja yang sesuai dengan tren masa kini, yakni ritel yang menonjolkan pengalaman dan gaya hidup. Di Jakarta hingga pinggiran Jakarta, renovasi mal mulai banyak diterapkan untuk menarik konsumen. Di Pluit Junction, renovasi mal dilakukan untuk kembali menarik konsumen.

Konsep-konsep baru juga mulai berkembang. Di Bekasi, misalnya, berkembang pusat ritel berupa ruko berukuran besar dengan ruang terbuka yang mengusung gaya hidup masa kini. Konsep itu disukai masyarakat karena ada kenyamanan, tidak perlu repot mencari tempat parkir, dan langsung jalan ke outlet atau gerai-gerai yang konsepnya menarik.

”Ritel adalah bisnis yang sangat dinamis. Orang berkunjung bukan semata belanja, melainkan juga butuh experience. Dari sisi pasokan, kalau tidak ada renovasi fisik ataupun pembaruan penyewa yang lebih menarik, mal akan cenderung lebih sepi,” ujar Ferry.

Inovasi mal juga dinilai merupakan momentum untuk menarik penyewa-penyewa baru dari dalam dan luar negeri. Saat ini, semakin banyak jenama ritel asal China yang masuk dan melakukan ekspansi dengan membuka toko pertamanya di Indonesia. ”Kami tengah membantu beberapa jenama China yang belum ada di sini untuk masuk dan ekspansi ke beberapa mal di Jakarta,” tuturnya.

Ke depan, lanjut Ferry, fleksibilitas dalam strategi penyewaan menjadi faktor kunci, terutama pusat perbelanjaan dengan tingkat kekosongan ruang yang tinggi. Upaya membangun dan memelihara hubungan yang kuat dengan peritel utama (anchor tenant), sambil tetap mengikuti tren konsumen dinilai sangat penting untuk performa pusat perbelanjaan dalam jangka panjang.