Prospek "Cerah" Hunian Vertikal Menengah ke Bawah di Jabodetabek

JAKARTA, KOMPAS — Penyediaan 1 juta hunian vertikal di perkotaan punya prospek bagus, khususnya di Jabodetabek. Ini karena satu dekade terakhir menunjukkan hunian vertikal segmen menengah ke bawah tumbuh cukup baik meskipun sempat terhambat ketidakpastian ekonomi pada 2018.

Pemerintah berinisiatif menyediakan 3 juta rumah per tahun. Program ini meliputi 2 juta rumah di perdesaan dan 1 juta hunian vertikal di perkotaan. Inisiatif ini menjawab kebutuhan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dan masyarakat miskin yang belum memiliki hunian memadai.

Merujuk Hasil Survei Sosial Ekonomi Nasional (Susenas) Tahun 2023 yang dirilis Badan Pusat Statistik, sebanyak 9,9 juta rumah tangga di Indonesia belum punya rumah. Saat yang sama sebanyak 26,9 juta rumah tangga belum sepenuhnya dapat mengakses hunian layak. 

Director of Strategic Consulting dari Cushman & Wakefield Indonesia Arief Rahardjo memaparkan, pasar hunian vertikal menengah ke bawah melonjak signifikan hingga enam kali lipat dalam satu dekade terakhir. Namun, lonjakan ini sempat terhambat ketidakpastian ekonomi, keterbatasan lahan, dan pendekatan konservatif pengembang pada 2018.

”Pasokan dan pembelian masih terbatas, tetapi permintaan pulih dalam dua tahun terakhir yang tecermin dari peningkatan tingkat hunian,” ujar Arief pada Selasa (17/12/2024) dalam ulasan 2024 dan proyeksi 2025 tentang pasar kondominium menengah bawah di Jabodetabek: analisis tren pasar dan program 1 juta hunian vertikal.

Data Cushman & Wakefield menunjukkan, pasokan dari proyek yang sudah ada sebanyak 110.633 unit atau mencakup 28,7 persen dari total keseluruhan unit yang ada. Adapun permintaan mencapai 101.648 unit dengan tingkat penjualan 91,9 persen dan tingkat hunian 67,4 persen.

Sementara proyeksi tahun 2025 meliputi pasokan 42.211 unit atau 43 persen dari keseluruham unit mendatang, 29.138 permintaan unit, dan tingkat penjualan 69 persen.

Untuk rerata harga jualnya Rp 12,15 juta per meter persegi. Rerata ini dari harga jual Rp 13,5 juta untuk untik nonsubsidi dan Rp 10,8 juta unit subsidi. Sebaliknya, rerata harga sewa per bulan unit studio Rp 2,4 juta, 1 kamar tidur Rp 3,2 juta, dan 2 kamar tidur Rp 4,2 juta.

Pasokan dan pembelian masih terbatas, tetapi permintaan pulih dalam dua tahun terakhir yang tecermin dari peningkatan tingkat hunian.

Dalam data yang sama diketahui 48 persen hunian vertikal berada di Jakarta. Selebihnya terletak di Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi. Namun, hunian vertikal menengah ke bawah paling banyak ada di Tangerang (31 persen).

Arief mengatakan, pengembangan hunian vertikal menengah ke bawah lebih banyak mengikuti perkembangan transportasi umum, yaitu KRL dan LRT. Juga mengikuti pembangunan jalan tol.

”Penjualan hunian vertikal menengah ke bawah sangat baik, lebih dari 90 persen. Penjualan paling tinggi di Depok, 98 persen, karena keberadaan universitas dan proyek LRT,” kata Arief.

Di sisi satunya, tingkat hunian tertinggi ada di Jakarta (76 persen). Ini karena dekat dengan pusat perkantoran dan area komersial. Berbeda dengan Bekasi di posisi buntut (54 persen) lantaran persaingan dengan rumah tapak.

Menurut Arief, penyediaan 1 juta hunian vertikal punya sisi positif dan negatif berdasarkan data yang ada. Sisi positifnya, antara lain, meningkatkan akses hunian terjangkau, pemanfaatan lahan pemerintah dapat menekan biaya sehingga harga terjangkau, dan kemudahan mobilitas bisa menekan pergerakan kendaraan pribadi dan menambah pengguna transportasi umum, sebagai pusat komersial baru, dan memberi kenyamanan warga usia produktif.

”Ini bisa terwujud jika programnya jelas dan terarah. Lokasinya strategis dekat transportasi umum, akses mudah ke tempat kerja, sekolah, dan kebutuhan dasar. Penting juga harga jual dan sewa yang sesuai atau tidak terlalu mahal agar tidak gagal,” kata Arief.

Merujuk rata-rata pendapatan pekerja informal di Jakarta, Arief menyarankan harga sewa ideal minimal Rp 1 juta sampai Rp 1,5 juta per bulan. Sementara harga jual mengacu ketentuan yang berlaku.

Sebagai contoh, Pemerintah Provinsi DKI Jakarta menurunkan biaya sewa Rusun Pasar Rumput dari Rp 3,5 juta ke Rp 1,1 juta sampai Rp 2,25 juta setiap bulan. Keputusan ini diambil setelah peninjauan korban kebakaran Manggarai oleh Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Maruarar Sirait dan Menteri Dalam Negeri Tito Karnavian.

Setelah penurunan tersebut, ribuan warga mengantre untuk bisa mendapatkan hunian layak dan terjangkau di Rusun Pasar Rumput. Mereka tak ingin melewatkan kesempatan bisa tinggal di unit hunian berukuran 38 meter persegi atau 36 meter persegi dengan biaya sewa terjangkau.

Hal-hal di atas juga selaras dengan kriteria sejumlah warga dalam mencari atau menyewa hunian. Mereka ingin harga terjangkau dan dekat dengan lokasi berkegiatan.

Anita (31), masih menyewa hunian vertikal tipe studio di Tangerang. Ia tertarik karena harga sewanya sama dengan indekos di Jakarta tanpa perabotan. 

”Harganya kisaran Rp 1,5 juta sampai Rp 2 juta. Untungnya ada bus gratis yang terhubung ke halte Transjakarta,” ujar karyawan swasta di Jakarta Pusat ini.

Kurnia (32) juga demikian. Ia menyewa hunian vertikal di Jakarta Selatan lantaran dekat kantor tempatnya bekerja. Lokasinya juga dekat dengan KRL dan pusat perbelanjaan.

”Harga sewanya Rp 3 juta sampai Rp 4 juta per bulan. Ditambah biaya kebersihan dan lainnya sekitar Rp 5 juta per tahun. Kondisinya nyaman dan ideal karena dekat ke mana-mana,” kata Kurnia.