Reformasi Regulasi Perumahan

Hal itu ditekankan Bank Dunia dalam laporan terbaru, People-First Housing: A Roadmap from Homes to Jobs to Prosperity in Indonesia. Bank Dunia meyakini, target ambisius tiga juta rumah per tahun bukan hal mustahil untuk dicapai, dengan adanya kolaborasi lintas sektor, penguatan kerangka strategis serta kebijakan yang inklusif dan efisien.

Dalam hal ini, pemerintah didorong menjalankan peran ganda, tidak hanya sebagai penyedia langsung perumahan, tetapi juga fasilitator yang menciptakan ekosistem ramah investasi di sektor ini. Reformasi regulasi diperlukan untuk menghilangkan distorsi pasar dan membangun kepercayaan.

Keterlibatan swasta ditekankan Bank Dunia karena keterbatasan pemerintah. Untuk mencapai target tiga juta rumah, dibutuhkan 38 miliar dollar AS (sekitar Rp 62 triliun) investasi publik langsung tiap tahun. Sementara itu, anggaran yang dialokasikan untuk sektor perumahan hanya 0,18 persen dari PDB, atau Rp 5 triliun, tahun ini. Sangat jauh dari mencukupi.

Dari kebutuhan 700.000–800.000 unit rumah untuk keluarga baru setiap tahun, kita hanya bisa memenuhi sepertiganya, atau 220.000–240.000 unit. Akibatnya, tanpa terobosan, backlog yang kini 12,7 juta unit akan makin parah ke depan.

Persoalan yang kita hadapi juga tidak hanya soal ketersediaan, tetapi juga akses atau keterjangkauan. Riset BestBrokers terhadap 62 negara pada 2024 menempatkan harga rumah di Indonesia adalah yang termahal keempat di dunia jika dibandingkan dengan rata-rata pendapatan masyarakatnya.

Menurut BPS, pada 2023 terdapat 15,21 persen rumah tangga di Indonesia yang tidak memiliki rumah dan hanya 63,15 persen rumah yang tergolong layak. Sebanyak 95 persen generasi milenial kita diperkirakan tidak akan mampu membeli rumah. Sementara itu, banyak pula yang memiliki puluhan bahkan ratusan rumah dan menguasai puluhan bahkan ribuan hektar lahan.

Kendala utama penyediaan rumah saat ini adalah mahalnya harga tanah, tetapi upaya pengendalian harga tanah justru belum jadi prioritas pemerintah. Keberadaan Bank Tanah belum efektif karena kurangnya dukungan anggaran. Tanggung jawab penyediaan lahan seharusnya ada di pemerintah.

Pentingnya iklim investasi perlu digarisbawahi. Mengingat, di mata asosiasi pengembang, kebijakan Kementerian Perumahan saat ini dinilai tidak kondusif bagi pencapaian target program tiga juta rumah. Menteri dinilai tidak visioner dan lebih banyak mengurusi hal-hal receh. Para pengembang juga mengeluhkan perizinan yang berbelit, harga material yang terus merangkak naik, dan sulitnya akses permodalan bank.

Tak kunjung terurainya berbagai hambatan bagi percepatan pembangunan rumah itu menjadi gambaran lemahnya political will dan keberpihakan pemerintah. Backlog terutama terjadi pada rumah untuk masyarakat berpendapatan rendah, sementara pasar perumahan menengah ke atas justru kelebihan pasokan. Pemerintah belum serius menegakkan aturan tentang hunian berimbang. Buruknya perencanaan, manajemen, dan keberlanjutan juga menyebabkan 60–80 persen rumah subsidi yang sudah terbangun menjadi terbengkalai, tak dihuni dan rusak.