Rumah untuk Siapa

Dulu di sekolah dasar, kita diajarkan bahwa kebutuhan pokok manusia adalah sandang, pangan, dan papan. Akan tetapi, hari ini banyak anak muda Indonesia yang tidak bisa mengakses papan yang layak dan terjangkau.

Layak di sini bukan sekadar bangunan berdiri kokoh dengan empat dinding dan satu atap, tetapi juga soal lingkungan dan aksesibilitas. Percuma punya rumah bagus jika harus menempuh perjalanan dua jam menuju tempat kerja setiap hari.

Di belahan dunia lain, sudah banyak penelitian tentang hard commuting atau perjalanan harian yang sulit, yang memperburuk kondisi kesehatan mental, bahkan berpengaruh pada tumbuh kembang anak. Ada istilah ”pergi anak tidur, pulang anak tidur”, dan ini bukan sekadar lelucon—ini realitas yang dihadapi banyak pekerja kita.

Permasalahan perumahan kini menjadi topik panas di media sosial, terutama di kalangan anak muda. Kehebohan ini sejalan dengan data Badan Pusat Statistik (BPS) tahun 2020 yang mencatat defisit perumahan (backlog) sebesar 12,7 juta unit—terdiri dari 10 juta unit di perkotaan dan 2,7 juta unit di perdesaan.

Dengan prediksi 66 persen penduduk Indonesia akan tinggal di perkotaan pada 2035, naik dari 56 persen saat ini, kebutuhan akan hunian di perkotaan akan semakin meningkat. Tak hanya urbanisasi, pertumbuhan rumah tangga baru juga menjadi faktor utama.

BPS mencatat bahwa setiap tahun terdapat tambahan 900.000 rumah tangga baru yang tentu membutuhkan tempat tinggal. Namun, apakah ketersediaan rumah bertambah sebanding? Jawabannya, tidak.

Pemerintah sering kali menyalahkan gaya hidup konsumtif anak muda—terlalu banyak ”ngopi”—sebagai alasan mereka sulit membeli rumah. Namun, faktanya, meskipun tidak membeli kopi selama 30 tahun, mereka tetap belum tentu mampu membeli rumah. Masalah utama bukanlah gaya hidup, melainkan keterjangkauan harga.

Dalam laporan Best Broker dan Numbeo, Indonesia menempati posisi keempat dari 10 negara dengan keterjangkauan perumahan terburuk di dunia. Indonesia hanya lebih baik dari Turki, Nepal, dan India.

Harga rata-rata per meter persegi (m2) di Indonesia adalah 1.111,91 dollar AS atau Rp 17 juta. Dengan pendapatan rata- rata per tahun adalah 2.299,67 dollar AS atau Rp 37 juta, rasionya adalah 48,35 persen.

Sementara, peringkat negara yang affordable (terjangkau), dipimpin Afrika Selatan, AS, dan Bahrain. Rasio keterjangkauan ini membandingkan antara gaji per tahun dan harga rata-rata per meter persegi. Ini menjadi tantangan besar bagi pemerintah untuk menurunkan rasio itu agar lebih banyak masyarakat dapat mengakses hunian layak.

Dalam melihat kebijakan perumahan di Indonesia, lapisan masyarakat yang paling tertekan adalah kelas menengah. Masyarakat miskin dapat bantuan rumah susun sewa. Masyarakat berpenghasilan rendah memperoleh subsidi bunga melalui fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP) dan bantuan stimulan perumahan swadaya.

Sementara, masyarakat kelas menengah harus berjuang sendiri di pasar properti yang tak terjangkau. Gaji mereka sulit untuk mengejar kenaikan harga rumah. Data Indeks Harga Properti Perumahan BPS 2024 menunjukkan lima tahun terakhir (2019–2024), harga rumah naik 11,19 persen, sementara harga apartemen naik 5,52 persen.

Dari sisi pembiayaan, Otoritas Jasa Keuangan mencatat total kredit kepemilikan rumah mencapai Rp 723,58 triliun dengan tingkat kredit macet Rp 18,53 triliun. Meski belum mengkhawatirkan, jika tren ini terus naik, akan ada risiko besar di masa depan.

Faktor-faktor yang memengaruhi harga ini adalah harga tanah yang semakin mahal, tetapi tak kalah penting adalah perspektif rumah adalah untuk investasi. Hal ini didukung juga oleh hasil penelitian Leads Property Services Indonesia yang mencatat bahwa tingkat keterisian unit apartemen di Jakarta pada 2024 adalah 64,8 persen.

Riset itu juga menemukan bahwa banyak unit apartemen yang pasarnya disewakan untuk ekspatriat atau pihak-pihak yang berlibur di Jakarta.

Sayangnya, perilaku investasi pada perumahan ini tidak hanya dilakukan oleh kelas atas, tetapi juga sesama kelas menengah yang mengincar keuntungan dari sesamanya.

Pada masa pemerintahan Presiden Prabowo Subianto, program tiga juta rumah menjadi salah satu kebijakan utama untuk menyediakan rumah bagi masyarakat Indonesia. Jika tiga juta rumah berhasil diwujudkan, dalam lima tahun, permasalahan backlog di Indonesia bisa segera diselesaikan.

Sayangnya, turunan kebijakan yang direncanakan masih belum jelas peta jalannya. Apakah pengembang mampu menyediakan jumlah tersebut? Ini yang masih menjadi tanda tanya karena selama era kepemimpinan sebelumnya untuk mencapai satu juta rumah pun perlu usaha yang ekstra keras.

Hal ini bisa dimaklumi karena pilihan kebijakan untuk penyediaan rumah di Indonesia memang masih terbatas. Pemerintah masih memilih menjadi bagian sentral dari penyediaan rumah, baik melalui penyediaan rumah susun sewa maupun memberikan subsidi selisih bunga melalui FLPP.

FLPP pun hanya membatasi harga yang bisa mengakses subsidi ini, bukan membatasi harga penjualan, sehingga semakin mahal harga di pasar, semakin ke pinggir lokasi rumahnya. Semakin ke pinggir, maka akan memicu perubahan tata guna lahan. Tanah yang tadinya sawah atau rawa untuk resapan air berubah menjadi kompleks perumahan sehingga memicu banjir dan masalah ekologi lainnya.

Tidak hanya itu, semakin jauh dari pusat kegiatan, akan memicu terjadinya urban sprawling dan suburbanisasi.

Suburbanisasi akan memicu tingkat kemacetan lebih parah, polusi dari kendaraan menjadi semakin memburuk, belum lagi kesehatan mental dan tumbuh kembang anak yang terganggu. Ini tentang menyelamatkan generasi masa depan Indonesia.

Apakah satu-satunya solusi adalah menunggu rumah dibangun pengembang?

Tidak juga. Ada alternatif yang bisa dicoba. Di Bandung, Koperasi Borromeus berhasil menyediakan perumahan tapak untuk anggotanya. Di Jakarta, sekelompok warga berhimpun membentuk koperasi untuk membangun hunian flat di jantung kota Jakarta.

Di luar negeri, ada housing cooperative di San Remo untuk hunian mewah di sebelah Central Park, New York, dan ada Community Land Trust di Burlington, Vermont—gagasan Bernie Sanders yang masih berjalan hingga kini.

Konsep ini memungkinkan kepemilikan rumah dengan biaya yang lebih rendah karena tanahnya dikelola secara kolektif. Ini bisa menjadi solusi bagi kelas menengah yang selama ini terpinggirkan dari kebijakan perumahan. Pemerintah perlu mengadopsi kebijakan inovatif seperti ini.

Kalau harga rumah tidak bisa ditekan, maka alternatif kebijakan perumahan harus ditambah. Jangan sampai anak muda Indonesia bukan hanya tidak bisa membeli rumah, bahkan tidak bisa menyewa dengan layak karena sewa-menyewa di Indonesia tidak dilindungi pemerintah.

Jika ini dibiarkan, kita sedang menuju generasi yang tidak memiliki kepastian tempat tinggal. Dan jika rumah adalah kebutuhan dasar, bukankah ini sudah menjadi darurat kebijakan? Jadi, sekali lagi, kebijakan perumahan itu sebenarnya untuk siapa?

Angga Putra Fidrian Peneliti Wamesa Consulting