Konsolidasi Tanah Vertikal Beri Kepastian Hukum dan Hunian Layak Bagi Warga di Area Kumuh

JAKARTA, KOMPAS — Pemerintah Provinsi Jakarta mengajak warga untuk mengikuti program Konsolidasi Tanah Vertikal atau KTV. Program ini membantu warga di area kumuh mendapat hunian layak dan kepastian hukum atas lahan yang dihuni. Setelah berhasil di beberapa tempat, pemerintah ingin memperluas jangkauan program. Salah satu tantangan program KTV ialah mencapai kesepakatan dengan warga soal kepemilikan dan pembagian unit.

Program Konsolidasi Tanah Vertikal (KTV) yang digagas Pemprov Jakarta ini dimulai sejak 2023. Kini, sudah ada dua bangunan hasil KTV, yakni di RT 013 RW 008 Palmerah, Jakarta Barat, dan di RT 005 RW 012 Tanah Tinggi, Jakarta Pusat.

Perwakilan Perkumpulan Warga KTV Palmerah, Kartiwo, mengatakan, sebelum ditata, kondisi kawasan permukiman ini tidak layak. Dulu, ada enam keluarga yang tinggal di rumah tapak seluas 5-6 meter persegi. Rumah tersebut berjejalan di area seluas 90 meter persegi. Hal ini membuat kondisi rumah lembab dan panas.

Namun, melalui KTV, rumah-rumah tersebut akhirnya ”digabungkan” dalam bangunan vertikal empat lantai. Dengan bentuk bangunan vertikal, warga yang dahulu hidup tersesak kini mendapatkan sirkulasi udara dan cahaya matahari yang memadai setiap hari.

Di rumah tersebut, ada sembilan unit hunian dengan luas 18-20 meter persegi yang tersebar di lantai 2-4. Lantai dasar digunakan untuk usaha warga.

”Dahulu saya hidupkan kipas setiap hari, sekarang tidak perlu, karena sirkulasi baik. Dulu kapasitas listrik terpakai 100 persen setiap hari, sekarang mungkin hanya 25 persen saja karena ’AC alam’. Sangat membantu dari segi pengeluaran,” ucap Kartiwo di Jakarta, Selasa (18/2/2025).

Selain itu, ekonomi warga terbantu karena lantai 1 rumah dimanfaatkan untuk usaha warga. Keuntungannya pun dibagi untuk para penghuni ”Rumah Barokah” tersebut. Warga KTV Palmerah pun sudah membentuk perkumpulan resmi berbadan hukum agar pengelolaan menjadi lebih baik dan terbuka. Sebagai informasi, pembangunan unit ini juga dibantu oleh Yayasan Buddha Tzu Chi.

Di samping pembenahan, KTV juga memberikan kepastian hukum. Kartiwo menyebut, dahulu beberapa bidang tanah di sana tidak terdaftar. Bila ada yang terdaftar, itu pun sebatas girik yang kedudukan hukumnya lemah.

Kini, pemerintah sudah menerbitkan surat kepemilikan bersama untuk memberikan warga kepastian hak perlindungan atas tanah atau secure tenure rights. Hak ini penting, salah satunya untuk melindungi warga dari upaya pengusiran paksa di masa depan.  

”Hasil keuntungan usaha di lantai 1 kita pakai kalau ada penghuni yang hajatan misalnya, kita bantu dana. Warga juga sekarang tinggal lebih tenang,” ucapnya.

KTV dinilai berbeda dengan program pembenahan yang dilakukan Pemprov Jakarta sebelumnya karena adanya penekanan pada kepastian hukum. Kepala Bidang Pemukiman Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Pemukiman (DPRKP) Jakarta Retno Sulistyaningrum menyebut, selama ini program penataan kawasan kumuh hanya menyasar perbaikan rumah, tanpa mempertimbangkan persoalan hak atas tanah.

Pemerintah berencana memperluas program ini. Di kawasan Palmerah, masih ada beberapa blok yang ingin dibenahi. Lalu, ada rencana untuk menghadirkan KTV di kawasan padat penduduk di Kampung Rawa, Johar Baru, Jakarta Pusat.

Retno mengatakan, inisiatif warga untuk mengajukan penataan kawasan melalui KTV harus ditingkatkan karena keberhasilan program bergantung pada kesepakatan warga. Di tahap awal, warga perlu bersepakat terkait hak kepemilikan bersama dan pembagian unit lantai. Hal ini penting untuk menghindari konflik di kemudian hari. Ia menyebut, di Palmerah, pihaknya membutuhkan waktu sekitar enam bulan untuk menyelesaikan masalah ini.

”Program ini bertujuan untuk membenahi kawasan kumuh tanpa harus menggusur dan diprioritaskan untuk kawasan kumuh yang ada dalam Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 33 Tahun 2024 tentang kawasan kumuh. Ada sekitar 445 RW kumuh di Jakarta. Prosesnya memang tidak instan,” ujarnya.

Kini sudah ada dua bangunan hasil KTV, yakni di RT 013 RW 008 Palmerah, Jakarta Barat, dan di RT 005 RW 012 Tanah Tinggi, Jakarta Pusat.

Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang (ATR)/Badan Pertanahan Nasional (BPN) Nomor 12 Tahun 2019 tentang Konsolidasi Tanah, salah satu subyek program ini adalah warga negara Indonesia (WNI) yang tinggal di tanah yang tidak terdaftar atau terdaftar. Program juga menyasar warga yang menggarap tanah negara.

Kepala Bidang Pengadaan Tanah dan Pengembangan Kantor Kementerian ATR/BPN Wilayah Jakarta Lia Fitriasari Rahayu mengatakan, warga yang ikut program konsolidasi tanah tetap mendapatkan haknya. Warga yang ikut program KTV diberikan hak guna bangunan (HGB) bersama. Selanjutnya, setiap penghuni unit mendapatkan sertifikat hak milik atas satuan atas rumah susun (SHM SRS).

”Warga bisa membentuk badan hukum agar bisa punya HGB bersama dan masing-masing mendapat surat kepemilikan unit,” ujarnya.

Konsep bangunan vertikal dinilai menjadi pendekatan paling masuk akal di tengah kepadatan Jakarta. Menurut pengajar Arsitektur di Fakultas Teknik Universitas Indonesia, Joko Adianto, KTV bisa membantu masyarakat meningkatkan kualitas hidup di area kumuh.

Ia mencontohkan, di Jakarta masih ditemukan warga yang tinggal di hunian 2 meter x 3 meter. Mereka tersebar di kawasan padat penduduk. Program KTV bisa menyelesaikan isu ini.

Ke depan, program ini perlu dikembangkan dengan pendekatan kawasan. Hal ini untuk menghindari adanya bangunan vertikal lain yang berdempetan sehingga membuat sirkulasi udara kembali terhambat.

”Kualitas hidup meningkat dan warga tidak lagi waswas akan digusur. Ke depan juga perlu dipikirkan agar pendanaannya tidak hanya bertumpu pada anggaran pemerintah, tetapi juga dari sumber lain. Program ini bisa dicontoh kota lain yang mungkin menghadapi masalah yang sama,” ujar Joko.