Hunian Ideal di Jakarta: Strategis, Terjangkau, dan Berbasis Komunitas

JAKARTA, KOMPAS — Di tengah tekanan urbanisasi yang terus meningkat, solusi hunian ideal di Jakarta tidak lagi sekadar soal ketersediaan unit. Masyarakat kini menuntut hunian yang strategis, terjangkau, serta mampu mendukung gaya hidup komunal yang lebih inklusif dan berkelanjutan.

Ketua Dewan Pengurus Daerah Real Estat Indonesia (DPD REI) DKI Jakarta Arvin Fibrianto Iskandar menyampaikan bahwa tantangan utama penyediaan hunian tidak hanya terkait aspek regulasi dan pembiayaan. Pengembang juga perlu memiliki pemahaman yang lebih menyeluruh terhadap kebutuhan masyarakat urban, termasuk perubahan gaya hidup dan preferensi tempat tinggal yang lebih berbasis komunitas.

”Tantangan pengadaan hunian layak di perkotaan tidak hanya berkaitan dengan pembiayaan dan regulasi, tetapi juga pemahaman atas kebutuhan konsumen, perubahan gaya hidup urban, serta pengembangan model hunian berbasis komunitas,” ujar Arvin dalam forum Musyawarah Daerah (Musda) REI DKI Jakarta 2025 yang mengusung tema ”Optimalisasi Peran REI DKI Jakarta dalam Mewujudkan Pengadaan Hunian Layak di Perkotaan”, di Jakarta Selatan, Kamis (7/8/2025).

Ia juga menekankan pentingnya lokasi strategis, fasilitas pendukung, dan harga yang masuk akal sebagai elemen utama dalam penyediaan hunian ideal. Namun, keterjangkauan bukan hanya soal harga jual atau sewa, melainkan juga mencakup skema pembiayaan yang ringan dan fleksibel, terutama bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah.

Selain itu, pengembangan hunian perlu mengadopsi konsep berbasis komunitas, yakni menciptakan ruang tinggal yang mendorong interaksi sosial, partisipasi warga, serta menciptakan lingkungan yang aman dan nyaman.

Untuk mewujudkan hal ini, diperlukan pendekatan kolaboratif antara pengembang dan pemerintah guna mengatasi berbagai hambatan struktural dalam proses penyediaan hunian yang layak.

Sebagai bentuk komitmen, REI DKI Jakarta mendukung program sejuta rumah yang dicanangkan pemerintah dengan fokus pada peningkatan ketersediaan hunian di kawasan perkotaan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dan masyarakat berpenghasilan tertentu (MBT).

Untuk mempercepat realisasinya, REI akan menyusun policy brief berisi rekomendasi strategis bagi pemerintah daerah agar implementasi kebijakan berjalan lebih efektif dan tepat sasaran.

REI DKI juga akan memperkuat koordinasi dengan Pemprov DKI Jakarta, terutama terkait penyederhanaan proses perizinan, seperti izin prinsip pemanfaatan ruang (IPPR) dan pengaturan tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS).

Menurut Arvin, prospek sektor properti di Jakarta tahun ini masih positif karena minat masyarakat terhadap rumah tapak dan vertikal masih tinggi. Optimisme ini turut diperkuat oleh riset Cushman & Wakefield Indonesia yang mencatat adanya pengembangan rumah tapak di Jakarta seluas 785 hektar hingga semester I-2025.

”Kami yakin pembangunan hunian masih akan ramai peminat. Para anggota REI terus membangun proyek-proyek yang tidak hanya layak huni, tetapi juga ramah lingkungan,” ujar Arvin.

Sejalan dengan hal itu, REI DKI Jakarta juga berupaya memperluas sumber pendanaan industri properti melalui pasar modal. Sebab, saat ini, baru sekitar 1 persen dari 500 anggotanya yang tercatat di Bursa Efek Indonesia (BEI).

Padahal, kata Arvin, akses ke pasar modal dapat memperkuat struktur pembiayaan dan meningkatkan daya saing pengembang.

”Sudah saatnya sektor properti terhubung dengan pasar modal dan investor global. Langkah ini penting agar para pengembang di Jakarta dapat tumbuh lebih sehat dan kompetitif, khususnya dalam pengelolaan aset strategis dan pengembangan proyek berskala besar,” kata Arvin.

Untuk mendukung hal tersebut, REI DKI Jakarta tengah menyiapkan pembentukan Jakarta Property Index yang akan menjadi indikator kinerja sektor properti di wilayah ini. Indeks ini diharapkan dapat memberikan gambaran yang lebih jelas bagi para investor tentang prospek industri properti Jakarta.

Pihaknya juga berencana memfasilitasi 10 hingga 20 pengembang setiap tahun agar bisa mencatatkan saham di BEI atau menerbitkan instrumen investasi properti lainnya. Selain itu, kerja sama dengan investor institusional, seperti private equity dan venture capital, juga akan diperkuat untuk membuka akses pendanaan alternatif yang lebih luas.

Tak hanya fokus pada sektor perumahan, REI DKI Jakarta mengusulkan berbagai inisiatif untuk mempercepat modernisasi infrastruktur logistik dan perdagangan di Jakarta.

Beberapa rencana tersebut, antara lain, revitalisasi 20 pasar tradisional menjadi pusat perdagangan hibrida yang menggabungkan aktivitas jual beli secara langsung (offline) dan daring (online). Pasar-pasar ini juga akan diarahkan menjadi basis ekspor bagi produk-produk UMKM.

Selain itu, transformasi sebagian pasar menjadi pusat data (data center) dinilai penting untuk mendukung digitalisasi ekonomi rakyat. Inisiatif ini diharapkan mampu mendongkrak daya saing ekonomi lokal di tengah transformasi digital.

REI juga mengusulkan penguatan konektivitas pasar dan pusat logistik dengan berbagai moda transportasi massal, seperti MRT, LRT, KRL, dan BRT. Integrasi kawasan perbatasan Jakarta dengan Bodetabek turut menjadi fokus agar jangkauan pasar lebih luas.

Sebagai bagian dari strategi logistik, REI mendorong pembangunan Jakarta Food & Logistic Distribution Center (Pusat Distribusi Pangan dan Logistik Jakarta) yang akan berperan sebagai simpul utama distribusi pangan dan logistik perkotaan.

Untuk membiayai seluruh proyek prioritas tersebut, pihaknya menggagas pembentukan Jakarta Real Estate Fund senilai Rp 100 triliun sebagai sumber pendanaan jangka panjang berbasis investasi.

”Jakarta Real Estate Fund akan menjadi pengungkit utama terbentuknya ekosistem properti yang inklusif, modern, dan berdampak luas terhadap pertumbuhan ekonomi kota,” kata Arvin.

Ia menilai, kombinasi antara penguatan pasar modal, transformasi infrastruktur, dan peningkatan konektivitas global akan membawa sektor properti Jakarta memasuki era baru yang lebih terbuka, kompetitif, dan berkelanjutan.

”Langkah-langkah ini merupakan bentuk komitmen REI dalam mendukung transformasi Jakarta sebagai kota bisnis kelas dunia yang efisien, terintegrasi, dan ramah investasi,” ujar Arvin.

Wakil Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Fahri Hamzah menilai, solusi hunian di perkotaan perlu mengarah pada pengembangan berbasis transit oriented development (TOD). Infrastruktur seperti jalan tol, jalur kereta api, dan pelabuhan dapat dimanfaatkan untuk mendukung hunian di sekitar simpul transportasi. ”Negara sudah punya banyak infrastruktur, tinggal ditambah TOD-nya,” ujarnya.

Fahri menyebut, dari 80 stasiun di wilayah Jabodetabek, sebagian besar memiliki potensi untuk dikembangkan menjadi kawasan TOD. Namun, pemanfaatannya belum optimal karena sejumlah pengembang masyarakat belum terbiasa dengan konsep tinggal di rumah susun.

Ia mencontohkan negara-negara seperti Singapura yang berhasil mendorong hunian vertikal melalui kampanye gaya hidup bersih dan efisien di rumah susun. Menurut Fahri, Indonesia perlu menyiapkan ekosistem pendukung, termasuk model koperasi atau skema kepemilikan kolektif, untuk mempercepat adopsi konsep ini.

Sejumlah warga Jakarta juga menginginkan hunian berbasis TOD. Tinggal di dekat simpul transportasi massal, seperti MRT, LRT, atau KRL, dinilai lebih praktis, efisien, dan menghemat waktu tempuh harian.

”Saya masih belum punya rumah sendiri, tetapi kalau bisa memilih, saya ingin tinggal di dekat stasiun atau halte, asal harganya masih masuk akal,” ujar Paramitha (28), warga Jakarta Selatan.

Namun, di sisi lain, Paramitha mengaku belum sepenuhnya nyaman dengan hunian vertikal seperti apartemen atau rumah susun. ”Saya masih lebih suka rumah tapak karena rasanya lebih pribadi, apalagi kalau sudah punya keluarga nanti,” ujarnya.

Harapan pun disampaikan kepada pemerintah dan pengembang agar konsep TOD tidak hanya menyasar kalangan menengah atas, tetapi juga memperhatikan kebutuhan masyarakat berpenghasilan menengah dan rendah.

Paramitha juga berharap pemerintah dapat menyediakan lebih banyak insentif, seperti subsidi harga atau skema pembiayaan ringan, untuk memudahkan akses terhadap hunian TOD yang terjangkau dan manusiawi.

Sementara itu, Dini (26), pekerja di kawasan Sudirman, berharap pemerintah bisa hadir lebih aktif dalam memastikan skema pembiayaan yang ramah bagi kelompok muda.

”Kami butuh opsi cicilan yang fleksibel, bukan cuma subsidi yang sulit diakses. Sekarang ini yang punya rumah rata-rata ya keluarga yang sudah mapan,” katanya.

Ia juga menambahkan bahwa hunian di perkotaan tidak hanya soal harga yang terjangkau, tetapi juga harus memperhatikan kualitas lingkungan.

”Hunian di kota bukan cuma soal harga murah, tapi juga perlu ada ruang terbuka, taman, tempat ibadah, dan fasilitas yang bisa mendorong interaksi antarwarga,” ujarnya.