Tantangan Pembangunan Rumah untuk Rakyat

Hak atas perumahan yang layak adalah hak asasi manusia (HAM) setiap individu atau hak warga negara yang dilindungi oleh Kovenan Internasional Hak-hak Ekonomi, Sosial, dan Budaya, dan UUD 1945. Oleh karena itu, negara memiliki tanggung jawab dan kewajiban dalam penghormatan, perlindungan, dan pemenuhan hak atas perumahan yang layak.

Selaras dengan itu, Presiden Prabowo Subianto memiliki program prioritas, yaitu menjamin rumah murah dan sanitasi untuk masyarakat desa dan rakyat yang membutuhkan. Hal tersebut kemudian direalisasikan melalui pembangunan rumah untuk rakyat sebanyak 3 juta rumah dalam setahun.

Tentu saja realisasinya tidak bisa hanya berupa pemerintah bekerja sama dengan badan usaha untuk pembangunan perumahan bagi rakyat di mana kemudian pemerintah memberikan dukungan berupa pengadaan tanah dan subsidi harga. Hal tersebut karena ada dua tantangan sekaligus.

Pertama, bagaimana pengadaan tanah untuk perumahan rakyat dalam kerangka kebijakan reforma agraria? Kedua, bagaimana merealisasikan hak atas perumahan yang layak sesuai standar HAM, UUD 1945, dan program prioritas Presiden Prabowo.

Percepatan pelaksanaan reforma agraria seharusnya dapat mendukung tanah obyek reforma agraria (TORA) yang diperuntukkan bagi perumahan dengan subyek reforma agraria masyarakat miskin atau masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Pelaksanaan reforma agraria di perkotaan memiliki tantangan tersendiri karena di tengah kepadatan penduduk, di satu sisi potensi TORA sedikit, tetapi di sisi lain pengadaan tanah perumahan untuk MBR tidak boleh menambah konflik agraria perkotaan, perebutan sumber daya air, kemacetan, kekumuhan dan permasalahan khas perkotaan lainnya.

Oleh karena itu, reforma agraria perkotaan selain untuk pemenuhan dan perlindungan hak atas tanah, hak atas air, hak atas perumahan, dan hak atas pekerjaan warga kota, juga untuk menyelesaikan permasalahan kesenjangan sosial, kerusakan lingkungan dan mitigasi bencana, serta konflik agraria perkotaan.

Agar terjadi sinergisitas kawasan, maka pembangunan kawasan perumahan di kawasan perdesaan jangan menimbulkan kesan sekadar perluasan kota.

Untuk itu, pengadaan tanah untuk pembangunan perumahan bagi MBR di perkotaan tidak boleh menimbulkan permasalahan pertanahan, semesta air, lingkungan, dan tata ruang. Pengadaan tanah tersebut harus menjamin hak atas perumahan yang layak yang didukung dengan pembangunan kawasan.

Untuk menjawab minimnya obyek tanah, termasuk TORA di perkotaan yang dapat dipergunakan untuk pembangunan perumahan bagi MBR, biasanya pemerintah bekerja sama dengan dengan badan usaha atau pihak pengembang membangun kawasan perumahan di pinggir kota atau di kabupaten/kota penyangga kota-kota besar yang biasanya berdampak pada lahan pertanian pangan. Dengan demikian, diperlukan inovasi guna mengatasi minimnya ketersediaan obyek tanah tersebut.

Belajar dari hak guna usaha (HGU), pemegang HGU memiliki kewajiban tanggung jawab sosial dan lingkungan, kemitraan usaha, dan fasilitasi pembangunan kebun masyarakat sekitar (FPKMS). Kewajiban itu sebaiknya juga dapat diterapkan kepada pemegang hak guna bangunan (HGB), yaitu kewajiban dalam hal fasilitasi pembangunan tempat tinggal dan tempat usaha bagi masyarakat sekitar, tidak saja di permukaan tanah, tetapi dapat di ruang bawah tanah dan ruang atas tanah.

Memang belum ada pengaturan untuk kewajiban sebagaimana dimaksud di atas. Namun, belajar dari FPKMS, pada awalnya juga tidak ada pengaturannya hingga kemudian diatur melalui peraturan menteri, lalu diperkuat dengan aturan setingkat undang-undang.

Jika skema tersebut berhasil dijalankan, pemerintah tidak hanya menjalankan pemenuhan tempat tinggal dan tempat usaha bagi MBR, tetapi juga mengurangi kesenjangan sosial, kemacetan lalu lintas, dan tidak memperbanyak bangunan.

Meski demikian, pembatasan penguasaan/pemilikan tanah dengan alas hak HGB tetap penting dilakukan guna melakukan pemerataan dan mewujudkan keadilan penguasaan/pemilikan tanah, dan pemerintah dapat mewujudkan kemakmuran berbasis perumahan yang layak.

Mengingat bahwa pengadaan rumah bagi MBR tidak hanya di kota-kota besar, tetapi juga di kabupaten/kota dan kawasan perdesaan yang memiliki areal konsesi, maka perlu dilakukan pembatasan penguasaan/pemilikan tanah dengan alas hak HGU guna mendukung sinergisitas kawasan perdesaan dengan perkotaan, khususnya dalam pembangunan perumahan yang layak.

Ketentuan batas maksimum HGU dan HGB hendaknya berdasarkan kepadatan penduduk, kebutuhan lahan pertanian pangan berkelanjutan, pengembangan kawasan perdesaan dan mempertimbangkan aspek lingkungan hidup di tiap daerah.

Agar terjadi sinergisitas kawasan, maka pembangunan kawasan perumahan di kawasan perdesaan jangan menimbulkan kesan sekadar perluasan kota. Maka, patut kirannya pembangunan kawasan perumahan di kawasan perdesaan melibatkan desa agar selaras dengan pembangunan perdesaan dan melibatkan badan usaha milik desa dalam pembangunan di kawasan perdesaan.

Realisasi progresif perlindungan dan pemenuhan hak atas perumahan bagi rakyat, tidaklah cukup diukur secara kuantitatif, tetapi harus diukur berdasar standar yang harus dipenuhi.

Hal sebagaimana tersebut karena, pertama, dalam standar HAM, bersandar pada Kovenan Internasional Hak Ekonomi, Sosial, dan Budaya, perumahan bersama dengan pangan, sandang, dan atas perbaikan kondisi hidup terus-menerus merupakan hak atas standar kehidupan yang layak.

Kedua, dalam standar konstitusi, berdasarkan UUD 1945, hak atas perumahan merupakan satu rangkaian hak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan.

Ketiga, dalam standar visi Presiden Prabowo, berdasarkan program prioritas Presiden, hak atas perumahan adalah realisasi menjamin rumah murah dan sanitasi untuk masyarakat desa dan rakyat yang membutuhkan.

Karena salah satu yang diukur adalah peningkatan kesejahteraan meskipun hak atas perumahan mensyaratkatkan jaminan pemilikan, tetapi dalam skema tertentu jaminan tersebut bisa dibuat periodik. Misalnya, dalam kawasan perumahan tertentu, hanya bisa dihuni oleh golongan penghasilan tertentu, dan nanti akan pindah ke kawasan perumahan yang terjangkau berdasarkan kenaikan penghasilan dan kesejahteraannya secara permanen, dan perumahan sebelumnya dapat digantikan oleh masyarakat lain yang membutuhkan.

Dengan adanya tantangan, standar yang harus dipenuhi, dan alternatif skema pembangunan perumahan rakyat, diperlukan perencanaan yang partisipatif, audit, dan kerja sama hingga di level perdesaan.

Gunawan, Penasihat Senior IHCS (Indonesian Human Rights Committee for Social Justice); Aktivis Kepal (Komite Pembela Hak Konstitusional)