Bisnis Rumah Subsidi, Peluang atau Tantangan?

Memiliki rumah layak huni merupakan kebutuhan mendasar bagi setiap manusia. Namun, kebutuhan ini sering kali sulit dipenuhi oleh individu dan kelompok masyarakat. Oleh karena itu, peran pemerintah dan pihak swasta sangat diperlukan untuk membantu mewujudkan kebutuhan ini, terutama bagi masyarakat yang semakin kesulitan mengakses rumah dengan harga yang terus meningkat.

Artikel Kompas, edisi 6 Agustus 1970, melaporkan, Direktorat Djenderal Tjipta Karya Departemen PUTL mencatat kebutuhan 4,8 juta rumah secara nasional. Jika pembangunan rumah ini dikerjakan dalam waktu 20 tahun, setiap tahunnya pemerintah perlu membangun 240.000 rumah. Jumlah itu belum termasuk kebutuhan merenovasi rumah atau pembangunan rumah baru untuk penduduk yang terus bertambah.

Terkini, Survei Sosial Ekonomi Nasional (Susenas) 2023 yang dirilis Badan Pusat Statistik mencatat, kekurangan (backlog) kepemilikan rumah di Indonesia dialami 9,9 juta rumah tangga, yang sebagian besar merupakan masyarakat ekonomi menengah bawah. Ada juga kebutuhan renovasi rumah untuk 26,9 juta rumah tangga yang menempati rumah tidak layak huni.

Pada periode kedua Presiden Joko Widodo (2019-2024), pemerintah berhasil membangun 2,17 juta rumah dengan alokasi dana sekitar Rp 119 triliun. Adapun di masa pemerintahan baru dengan Presiden Prabowo Subianto dan Wakil Presiden Gibran Rakabuming Raka, pemerintah menargetkan membangun 3 juta rumah subsidi.

Kebijakan yang dimulai tahun 2025 ini menghadapi sejumlah tantangan, antara lain dari sisi pasokan, pembiayaan, basis data riil kebutuhan rumah, dan kriteria masyarakat yang menjadi sasaran program (Kompas.id, 12/1/2025).

Dengan anggaran terbatas, pemerintah tidak bekerja sendiri dalam hal ini. Pihak swasta pun ikut dilibatkan dalam pembangunan permukiman yang tidak hanya membutuhkan kerja konstruksi, tetapi juga pengadaan tanah yang semakin sulit. Kali ini, ada enam perusahaan menyatakan komitmen untuk membantu penyediaan perumahan rakyat dan perorangan yang mau menyerahkan tanahnya. Mereka di antaranya Harum Energy, Agung Sedayu Group, Adaro, Barito Pacific, Sinar Mas Group, dan Berau Coal.

Di luar perusahaan besar tersebut, banyak pengembang properti yang berkomitmen mendukung penyediaan rumah bersubsidi. Salah satunya PT Ingria Pratama Capitalindo Tbk yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia dengan kode GRIA. Emiten yang berdiri sejak 2013 sebagai perusahaan konstruksi itu pada 2022 beralih fokus sebagai pengembang properti.

Direktur Utama GRIA Khufran Hakim Noor dalam diskusi keterbukaan publik di Jakarta, Selasa (21/1/2025), menyampaikan, 90 persen produk properti mereka didedikasikan untuk rumah subsidi di beberapa wilayah di Indonesia. Dengan ini, mereka menjadi satu-satunya perusahaan terbuka yang fokus di pembangunan rumah subsidi.

Setiap bulan, mereka rata-rata mampu membangun 80 unit rumah. Pada 2024, mereka menjual 330 unit rumah dari total 956 unit rumah terbangun. Hal ini karena terbatasnya kuota fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP) dari pemerintah. Di tahun 2025, mereka menargetkan menjual 640 unit rumah dengan modal 418 unit rumah yang siap huni per Januari tahun ini.

Target penjualan itu lebih kecil dari jumlah antrean dengan nomor urut pemesanan (NUP) yang mencapai 815 keluarga per awal tahun ini. Untuk memenuhi permintaan yang tinggi, perseroan telah memiliki sekitar 160 hektar lahan, yang dapat dikembangkan menjadi 10.000 unit rumah untuk beberapa tahun ke depan. Bank lahan yang mereka miliki sekitar 60 persen ada di Kalimantan Timur dan 40 persen sisanya di wilayah Jawa Barat.

Dengan modal yang ada, Ingria Pratama menargetkan pendapatan usaha sebesar Rp 120,8 miliar dan laba bersih Rp 7,1 miliar pada 2025.

Tahun ini mereka juga sudah merencanakan akuisisi lahan baru, khususnya di lahan korporasi yang tidak lagi beroperasi. Pengadaan lahan, diakui Khufran, cukup menantang. Namun, mereka memastikan legalitas lahan agar dapat terus dipercaya investor. Mereka juga mengupayakan kualitas infrastruktur perumahan yang dibangun untuk masyarakat berpendapatan rendah.

Khufran mengakui, kebutuhan rumah terjangkau yang tinggi dan kebijakan pemerintah yang selalu mendukung perumahan, sekalipun populis, memberi napas panjang pada bisnis mereka.

”Kebijakan rumah subsidi sudah ada sejak zaman orangtua kita. Saat itu, ada Perumnas dengan perumahan BTN, sekarang ada FLPP. Selama jumlah backlog masih tinggi, ditambah 500.000 kebutuhan rumah baru setiap tahunnya dengan pertambahan penduduk, kebutuhan rumah makin banyak. Jadi, prospek properti di Indonesia masih besar,” tuturnya.

Sementara itu, niat pengusaha properti tidak selalu baik dalam memanfaatkan kebijakan pemerintah dan permintaan masyarakat. Baru-baru ini, PT Bank Tabungan Negara (BTN) Persero Tbk menemukan 4.962 pengembang perumahan nakal. Modus mereka adalah mempersulit masyarakat mendapat sertifikat meski cicilan kredit pemilikan rumah (KPR) sudah lunas.

Direktur Utama BTN Nixon LP Napitupulu belum lama ini menyampaikan, mereka akan menyetop kerja sama dengan pengembang tersebut. Ia juga akan meminta Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) untuk memblokir developer nakal yang ikut menggarap rumah subsidi.

Hal tersebut juga menjadi tindak lanjut setelah Menteri Badan Usaha Milik Negara Erick Thohir meminta temuan tersebut ditindak tegas.

Ketua Umum The Housing Urban Development (HUD) Institute Zulfi Syarif Koto kepada Kompas berpendapat, bisnis rumah subsidi tidak hanya mengandalkan kebutuhan rumah dan kebijakan pemerintah untuk mempermudah penjualan.

Bisnis ini juga memiliki tantangan dan peluang lain, yaitu dari segi pengadaan lahan properti. Ia menyebut, semakin banyak bank tanah yang dibeli murah dan dimiliki pengembang rumah subsidi, maka mereka akan lebih banyak meraup untung.

”Kalau margin (keuntungan) dari pembangunan rumah, untuk infrastruktur, memang sedikit, mungkin 10-15 persen. Namun, tanahnya bisa ratusan persen,” ujarnya.

Di sisi lain, penyiapan lahan juga memiliki tantangannya tersendiri. Perencanaan tata ruang daerah yang buruk, pembangunan properti yang mengacaukan harga rumah menjadi masalah yang harus dipecahkan oleh pengembang. Dalam situasi tersebut, Zulfi mengatakan, ia pun tidak heran kasus 4.000 lebih pengembang nakal di BTN hingga kasus hak guna bangunan di atas laut yang ramai belakangan bisa terjadi.

Dalam situasi tersebut, Zulfi menyarankan pemerintah untuk menyusun strategi dan serius mengatasi persoalan yang memengaruhi pengadaan rumah terjangkau. Pemerintahan Prabowo yang memisahkan Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman dengan Pekerjaan Umum, serta membangun lembaga terkait lahan, menjadi sinyal baik.

Ia pun optimistis tantangan tersebut dapat mulai terurai dan berdampak positif bagi masyarakat, termasuk pelaku usaha yang berniat membantu masyarakat yang membutuhkan rumah murah.