Cara Pemimpin Baru Atasi ”Urban Sprawl” Tentukan Gelap-Terang Kota

Tumpang tindih penguasaan tanah, ketergantungan pada kendaraan pribadi, hingga kekurangan lahan pertanian dipicu urban sprawl si biang kerok isu kronis perkotaan.

Berkeliling Jabodetabek maupun perkotaan lain di Indonesia menjadi hal biasa bila kita menemukan pertumbuhan kawasan yang tak beraturan. Sawah ladang dikelupas, ditimbun, berubah menjadi perkampungan, perumahan, infrastruktur jalan, maupun kawasan industri. Di sisi lain, di mana-mana sangat mudah dijumpai kendaraan bermotor pribadi memadati jalanan. Macet, polusi udara diiringi tebalnya emisi gas buang, tak kalah pelik.

Itulah gambaran dampak urban sprawl yang merujuk pada kawasan dengan pengembangan berserak bak lompatan kodok (leapfrog) yang impulsif.

”Tak cukup satu kalimat pendek untuk mendefinisikan urban sprawl, isu yang sangat kompleks ini,” tulis Reid Ewing dan Shima Hamidi dalam bukunya Costs of Sprawl (2017).

Ewing menyatakan, urban sprawl terjadi ketika sebuah kawasan yang lebih kompak, yaitu kota induk, meluas kemudian terfragmentasi dalam munisipalitas berbeda di bawah pemerintah daerah yang berbeda pula. Menjadi ironi, ketika perkembangan pesat yang tidak mengenal batas wilayah nyaris tanpa kendali, karena tiap kota terjebak pada batas administrasi dan kebijakan tata ruang yang berbeda.

Kawasan pengembangan biasanya memiliki area komersial yang berada di depan kawasan permukiman, yang secara umum tingkat kepadatannya rendah karena penggunaan lahan tidak efektif, dan perluasan kawasan yang hanya memiliki satu fungsi, seperti hunian saja.  

Kondisi tersebut melahirkan komunitas tempat tidur (bedroom communities), merujuk area dengan kelompok besar penghuninya setiap hari bergerak pulang pergi ke tempat lain untuk bekerja. Muncul istilah komuter, orang yang setiap pagi berbondong-bondong meninggalkan kawasan perumahan ke kawasan bisnis atau perkantoran untuk bekerja. Di sore hingga malam, mereka kembali lagi ke ”sangkarnya” untuk istirahat. Jarak antara kota tempat tidur dan kota inti bisa sampai berpuluh kilometer.

Komunitas tempat tidur ini sempat dipandang sebagai hal yang baik. Di saat harga lahan dan properti makin naik di kota inti, perumahan di suburban menawarkan harga jauh lebih murah dengan ukuran rumah dengan halaman lebih luas. Perumahan di kota satelit dinilai lebih manusiawi, sehat, dan ekonomis.

Di Jabodetabek, Jakarta menjadi kota induk dan Bodetabek sebagai kawasan pertumbuhan komunitas tempat tidur. Di aglomerasi ini, kasatmata menjumpai pengembang-pengembang besar didukung jaringan tol dan jalan raya. Pengembang kecil biasanya menumpang pada akses milik pemerintah daerah maupun pengembang besar.

Beberapa riset menemukan bahwa pengembang menggunakan kekuatan modal dan jaringan untuk menguasai lahan. Lahan pertanian atau perkebunan pada tahun berikutnya sudah berubah menjadi area perumahan dan komersial. Tak jarang rawa, situ, dan bantaran sungai beralih fungsi pula menjadi hunian maupun area komersial.

Suatu kawasan baru bisa muncul dikelilingi lahan kosong atau tanah milik pihak lain atau bahkan bersisihan dengan permukiman atau kampung eksisting. Antara satu kawasan baru dengan yang lainnya membentuk enklave, demikian juga dengan kampung yang sudah ada lebih dulu. Penataan hierarki jalan pun jauh dari baik. Jalan kampung bisa tiba-tiba menjadi jalan tembus antarkawasan dan mendadak menjadi pelintasan orang maupun barang.

Pengembangan kawasan yang buruk itu menyebabkan warga tidak memiliki alternatif, selain menempuh jarak itu dengan kendaraan bermotor pribadi. Apalagi pembangunan jaringan transportasi publik reguler maupun massal tidak menjadi prioritas. Bahkan, tidak ada dalam rencana pengembangan suburban.

”Hal-hal tersebut menyebabkan pembangunan menjadi mahal, kepadatan penduduk rendah dan tidak merata, ketergantungan penuh pada kendaraan bermotor, pembangunan memang terkesan sangat pesat, tetapi memicu segregasi perumahan (tampak nyata) di ruas jalan yang sama, hilangnya lahan pertanian, pembangunan kawasan komersial tak terkendali, serta perencanaan dan tata kelola yang terfragmentasi,” tulis Robert W Burchell dalam salah satu jurnalnya.

Menurut profesor di The State University, New Jersey, Amerika Serikat, yang mendalami urban sprawl itu, nilai kerugiannya jelas tak main-main. Di Jabodetabek, pemerintah berkali-kali mengungkapkan bahwa kerugian karena kemacetan bisa mencapai Rp 100 triliun per tahun.

Alih fungsi lahan yang begitu cepat diikuti pembangunan pesat di bawah kendali yang amat longgar ini memicu banyak kekacauan data, termasuk data hak atas tanah. Terjadinya saling klaim hak oleh lebih dari satu pihak atas tanah yang sama menjadi hal biasa yang berulang. Sering kali instansi pemerintah yang berwenang terkait itu pun bisa menerbitkan surat hak milik (SHM) atas suatu bidang tanah yang sah untuk beberapa pihak berbeda.

Alih fungsi lahan pertanian maupun tutupan hijau membuat dukungan pasokan bahan pangan yang dekat dengan kawasan urban/suburban makin berkurang, bahkan hilang. Menyusutnya persawahan dan perkebunan di Jakarta dan sekitarnya, termasuk Bekasi hingga Karawang, adalah bagian dari fenomena ini.

Burchell menyebutkan, karakteristik fundamental dari fenomena rebakan kota ini, di antaranya, tercipta infrastruktur yang kurang atau tidak terpakai.

Kembali melihat Jabodetabek, area yang dibiarkan terbengkalai dijumpai di banyak tempat, termasuk di kawasan Kota Tua di Jakarta Barat, Senen di Jakarta Pusat, dan lainnya. Di lokasi pengembangan baru, deretan ruko kosong hingga berblok-blok rumah baru tak berpenghuni selama bertahun-tahun pun ditemukan.  

Ironisnya, di tengah pasokan properti berlebih, harga rumah dan tanah terus melejit. Akibatnya, perumahan kumuh dengan fasilitas publik buruk dan sudah pasti tidak sehat—tetapi menawarkan rumah murah di tengah kota—selalu ada dan sulit diatasi.

Melihat begitu dalam dampak buruknya, para ahli tata kota menyerukan keseriusan menangani urban sprawl secepatnya.

George Galster, guru besar dari Wayne State University, Michigan, AS, menyebutkan ada delapan dimensi untuk menakar keparahan rebakan urban, yaitu density, continuity, concentration, clustering, centrality, nuclearity, heterogeneity/mixing, dan proximity.

Suatu kawasan dapat dilihat tingkat kepadatan atau pemanfaatan suatu lahan, apakah pembangunan menerus atau terputus-putus, terkonsentrasi atau dikelompokkan.

Kawasan aglomerasi yang selama ini mengalami fenomena urban sprawl secara sempurna diharapkan segera berbenah. Dapat dikembangkan kawasan campuran dengan menggabungkan berbagai pembangunan dengan fungsi berbeda. Dengan demikian, mendekatkan antarpusat pembangunan, seperti kawasan hunian dan industri modern, demi menghindari terus berulangnya komunitas tempat tidur.

Untuk itu, perlu menguatkan kerja sama antarpemerintah daerah, melakukan asesmen urban sprawl dan dampaknya dalam skala aglomerasi sesuai dimensi Galster, kemudian menentukan langkah-langkah pembangunan terintegrasi.

Pembangunan sistem angkutan umum terintegrasi dalam satu aglomerasi dinilai sebagai langkah awal mengatasi dampak buruk urban sprawl.

Disarankan, kawasan perkotaan mulai menerapkan urban growth boundaries atau pembatasan pertumbuhan kota dan aglomerasinya. Jakarta dan sekitarnya, misalnya, menjadi Jakarta-Bogor-Tangerang-Bekasi (Jabotabek) kemudian ditambah Depok menjadi Jabodetabek. Aglomerasi ini terus membengkak dan kini mencaplok Puncak (Kabupaten Bogor) dan Cianjur menjadi Jabodetabekpunjur.

Jika dibiarkan, Jabodetabekpunjur dapat terus meluas. Karawang yang berbatasan dengan Bekasi saja telah kehilangan sebagian besar persawahannya karena berubah menjadi kawasan industri dan perumahan.

Dengan urban growth boundaries, diharapkan pemda aglomerasi bersama pusat dapat menetapkan batas Jabodetabekpunjur maupun kawasan serupa dengan menjamin kelangsungan lahan produksi pangan serta area tutupan hijau. Selain menjaga lahan pemasok pangan, langkah ini akan mengerem laju kerusakan lingkungan, termasuk bencana banjir yang kini telah menjadi langganan setiap tahun.

Solusi selanjutnya adalah urban retrofit yang berarti penyesuaian ulang terhadap kawasan eksisting yang terbebani urban sprawl. Dapat dirumuskan cara mengelola kota dan aglomerasinya menjadi lebih pas dalam memenuhi kebutuhan saat ini maupun di masa mendatang.

Pemerintah daerah bersama para ahli pun dapat mendata kawasan yang dapat diremajakan, termasuk bagaimana membuat rumah, ruko, dan gedung kosong bisa difungsikan. Hal ini dapat mengendalikan harga properti, penguasaan lahan, maupun bangunan secara rakus oleh pihak tertentu, serta mencapai keadilan akses terhadap lahan maupun hunian terjangkau.

Melibatkan para pemilik properti dengan program khusus akan memacu dinamika baru, termasuk di lokasi yang selama ini terlihat tak bergerak bahkan membusuk.

Pemimpin kawasan urban yang baru dilantik pada 20 Februari oleh Presiden Prabowo Subianto wajib mengenali urban sprawl si biang kerok masalah ini. Gelap terang nasib kota ditentukan penanganan rebakan urban yang semakin menggejala di semua kawasan aglomerasi di Indonesia. Tanpa penanganan segera, kesemrawutan justru akan terus bertambah.