Kebijakan Perumahan dan Kendali Negara atas Tanah

Modernisasi adalah keniscayaan. Kota-kota baru bermunculan, kota lama terus tumbuh sampai pada titik jenuh, padat dan menyesakkan. Modernisasi, selain berdampak positif, juga menyisakan banyak persoalan, terutama di kota-kota besar. Kepadatan penduduk, kemacetan, kawasan kumuh, kemiskinan, dan kriminalitas.

Dalam sosiologi pembangunan, dulu kita mengenal terminologi ”urbanisasi” sebagai perpindahan penduduk dari desa ke kota. Saat ini, ketika modernisasi dan pembangunan mencapai tahap lanjut, kita disuguhi istilah ”suburbanisasi”, yaitu fenomena perpindahan penduduk dari pusat kota ke pinggir kota (suburban).

Ketika kota tumbuh semakin cepat membentuk kota metropolitan (seperti Jakarta), maka kota-kota kecil (suburban) tumbuh menyertainya sebagai efek dari migrasi penduduk kota ke pinggir kota. Migrasi tidak hanya karena sudah sesaknya pusat kota, tetapi karena harga tanah dan properti yang mahal. Selanjutnya, kita mengenal istilah pekerja komuter, yaitu pekerja lintas kota yang pergi-pulang dalam hari yang sama dari rumah ke tempat kerja.

Per Agustus 2024, Badan Pusat Statistik (BPS) mencatat jumlah pekerja komuter di Indonesia mencapai 7,59 juta orang, mengalami kenaikan dari tahun sebelumnya yang berjumlah 7,38 juta orang. Pertumbuhan pekerja komuter ini mendorong masifnya permintaan pembangunan perumahan (residential development) di pinggir kota sehingga kawasan permukiman baru tumbuh dengan sangat cepat.

Pekerja komuter (untuk wilayah jabodetabek, menurut BPS, proporsinya 16,89 persen) mencerminkan pekerja yang tinggal dan menetap di luar wilayah tempat kerjanya.

Bagaimana dengan pekerja yang tinggal di wilayah yang sama dengan tempat kerjanya di pusat kota? Ada beberapa kemungkinan: mereka memiliki rumah di wilayah sekitar tempat kerja, mereka tinggal di rumah sewa di sekitar tempat kerja, dan terakhir mereka menggelandang atau menghuni kawasan ilegal dan kumuh.

Karena harga rumah di pusat kota sudah sangat mahal, kepemilikan rumah di kota besar hanya bisa dijangkau kelompok pendapatan menengah ke atas, dan mayoritas pekerja atau masyarakat berpenghasilan rendah tidak dapat menjangkaunya. Ini menjadi penjelasan mengapa angka backlog rumah di perkotaan kota tinggi.

Masalah mendasar sektor perumahan bukanlah sekadar kesenjangan antara jumlah ketersediaan rumah dan kebutuhan rumah atau yang kita kenal dengan backlog perumahan. Namun, ada problem lain yang melatari backlog perumahan, yaitu keterjangkauan (affordability). Dalam konteks hunian, keterjangkauan ini meliputi dua aspek, yaitu terjangkau dari sisi jarak rumah dengan tempat kerja dan terjangkau dari sisi harga.

Mengapa angka backlog perkotaan tinggi? Karena mayoritas masyarakat kota sudah tidak bisa menjangkau harga rumah yang naiknya lebih cepat dari kenaikan pendapatan mereka.

Semakin dekat dengan tempat kerja, harganya semakin mahal. Pilihan rasional untuk memiliki rumah adalah menjauh dari tempat kerja atau menjadi pekerja komuter. Akan tetapi, semakin jauh rumah dengan tempat bekerja, walaupun harganya mungkin terjangkau, biaya-biaya lain akan muncul dan mengikis pendapatan harian mereka, seperti transportasi, makan, dan waktu yang terbuang (opportunity cost). Dengan kendala jarak ini, harga rumah paling murah pun tidak terjangkau oleh kelompok masyarakat berpendapatan UMR.

Aspek keterjangkauan jarak inilah yang membuat kebijakan rumah tapak subsidi sejauh ini tidak efektif. Rumah subsidi mengandalkan tanah murah yang lokasinya terus tergeser ke batas paling luar dari kota; semakin menjauh dari target pasar, yaitu pekerja formal dengan gaji UMR yang menggantungkan pekerjaannya di pusat kota.

Atas dasar pemahaman pokok permasalahan perumahan ini, saya selaku bagian dari pengambil kebijakan mendorong semua pemangku kepentingan (stakeholder) bidang perumahan menyatukan visi dalam merancang kebijakan yang menciptakan hunian layak dan terjangkau untuk semua kalangan (affordable housing policy). Dan rancangan kebijakan ini harus didasarkan pada perumusan masalah yang benar sehingga kebijakan yang dihasilkan tepat sasaran, efektif, dan efisien.

Permasalahan perumahan tidak hanya dihadapi Indonesia, semua kota di dunia menghadapinya. Bahkan, mayoritas kota di negara maju lebih dahulu menghadapi dan mengatasi problem perumahan. London, Den Haag, Istanbul, Toronto, Hong Kong, dan Singapura adalah contoh dari negara yang telah berhasil mengatasi permasalahan perumahaan.

Singapura, misalnya. Di kota sekaligus negara modern padat penduduk tetapi tertata rapi dan tak ada kawasan kumuh (slum area) ini, tercatat tingkat kepemilikan rumah mencapai 89,7 persen (2023). Kebijakan perumahan kota terarah dan terprogram dengan baik di bawah kendali sebuah lembaga yang disebut Housing and Development Board (HDB).

Negara-negara maju tersebut lebih memilih fokus pada kebijakan yang mendorong efisiensi dan efektivitas penyediaan dan pembangunan rumah dengan memberikan stimulus, insentif, dan kemudahan bagi pelaku industri perumahan (supply side approach).

Kendala utama penyediaan rumah di pusat kota adalah harga tanah yang mahal. Dalam struktur biaya pembangunan rumah, harga tanah berkontribusi sekitar 30 persen dari total biaya. Negara harus hadir dalam menyediakan tanah murah. Harga tanah tidak boleh diserahkan pada mekanisme pasar.

Kelangkaan tanah (land scarcity) untuk perumahan membuat ekspektasi harga naik setiap tahun, memicu penimbunan dan spekulasi harga oleh segelintir kelompok masyarakat. Akhirnya, banyak lahan bernilai ekonomi tinggi menganggur dan tidak produktif (idle land) di perkotaan. Ini melanggar Undang-Undang (UU) Agraria Nomor 5 Tahun 1960 yang mengatur hak-hak atas tanah dan kewajiban untuk menggunakan tanah secara produktif.

Dalam mengendalikan harga tanah, pemerintah setidaknya dapat melakukan dua hal penting. Pertama, melakukan konsolidasi tanah atau lahan perkotaan agar bisa dimanfaatkan secara optimum untuk kepentingan publik, terutama pembangunan perumahan. Kota sebagai pusat ekonomi tidak boleh lagi berjarak dengan tempat tinggal. Berdasarkan UU No 11/2020 dan Peraturan Pemerintah No 64/2021, tugas konsolidasi ini menjadi tanggung jawab Badan Bank Tanah.

Kedua, dalam mengakselerasi penyediaan tanah untuk perumahan, pemerintah dapat memanfaatkan tanah-tanah negara, baik yang dimiliki lembaga pemerintahan maupun BUMN. Negara dalam hal ini memberikan subsidi (dalam bentuk tanah) sebagai stimulus pasar. Dengan menambah suplai lahan secara masif di perkotaan, selain mendorong terjangkaunya harga rumah, dalam jangka panjang hal itu dapat mengendalikan harga tanah.

Di luar soal tanah, pemerintah juga harus memberikan insentif lain, seperti perizinan dan perpajakan, kepada swasta atau pengembang sebagai bagian dari kebijakan yang fokus pada sisi penawaran sektor perumahan. Selain pengalaman empiris di negara maju, beberapa studi menunjukkan peran penting kebijakan supply side approach (Phang, SY; Housing Finance System: Market Failure and Government Failure, 2013).

Raquel Rolnik (2012), mantan Pelapor Khusus Dewan Hak Asasi Manusia PBB, menyimpulkan bahwa kebijakan perumahan dari sisi penawaran perlu didorong karena kebijakan sisi permintaan (demand side approach), dengan memberikan subsidi pada penerima rumah, justru menguntungkan kalangan masyarakat menengah atas daripada kelompok masyarakat berpenghasilan rendah. Selain itu, menurut Rotnik, subsidi dari sisi permintaan menyimpan risiko fiskal yang tinggi, seperti yang terjadi di Spanyol dan Hongaria.

Dengan pendekatan sisi penawaran tersebut, pembangunan perumahan perkotaan secara masif dapat dilakukan secara vertikal/rumah susun dengan mengoptimalkan lahan yang ada dan fasilitas penunjang yang telah tersedia. Hal itu memungkinkan terbentuknya kawasan hunian perumahan modern terpadu dan terintegrasi dengan jaringan transportasi, internet, lembaga pendidikan, dan unit-unit ekonomi. Saya yakin, hanya dengan cara inilah target program satu juta rumah di perkotaan dapat tercapai.

Fahri Hamzah, Wakil Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman