Pemerintah Siapkan Pemangkasan Pajak dan Perizinan untuk Rumah Subsidi

JAKARTA, KOMPAS — Upaya penurunan harga rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah tengah digulirkan pemerintah. Biaya rumah akan ditekan antara lain dengan menghapus bea perolehan hak atas tanah dan bangunan serta mempermudah perizinan pembangunan rumah.

Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) tengah mematangkan rencana sinergi sejumlah inovasi yang akan berdampak pada penurunan biaya rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Langkah ini adalah bagian dari pencapaian target program 3 juta rumah per tahun pada pemerintahan Prabowo Subianto-Gibran Rakabuming Raka. 

Menteri PKP Maruarar Sirait mengatakan, langkah yang harus segera diimplementasikan adalah insentif pajak dan kemudahan perizinan. Ini di antaranya penghapusan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) yang tengah dikaji bersama Kementerian Dalam Negeri (Kemendagri). Untuk itu, penyusunan draf surat keputusan bersama (SKB) menteri akan dilakukan. 

Selain penghapusan BPHTB, bersama Kemendagri juga telah disepakati bantuan kemudahan perizinan untuk pembangunan rumah bagi MBR, seperti mempersingkat waktu penerbitan persetujuan bangunan gedung (PBG) menjadi 10 hari dan penyederhanaan perizinan lain. 

”Mendagri bahkan sudah menyampaikan ke saya jika masih ada hal lain yang bisa dibantu untuk kelancaran program 3 juta rumah bisa disampaikan lagi,” kata Maruarar dalam keterangan pers, Jumat (15/11/2024). 

Maruarar menambahkan, Kementerian PKP juga telah berkoordinasi dengan Kementerian Keuangan untuk pengadaan insentif pajak berupa penghapusan Pajak Penghasilan (PPh) dan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) untuk rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Pengurangan atau penghapusan beban biaya perpajakan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah tengah diupayakan pemerintah. Beban biaya itu meliputi Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 11 persen, PPh 2,5 persen, BPHTB 5 persen, dan retribusi sebesar 2,5 persen.

”Tidak kalah penting adalah belajar meningkatkan efisiensi, salah satunya dengan menciptakan sistem central purchasing atau pembelian terpusat dalam pembelian bahan material. Nanti silakan juga undang instansi terkait, seperti Lembaga Kebijakan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah (LKPP),” ujarnya.

Ketua Umum Lembaga Pengkajian Perumahan dan Pengembangan Perkotaan Indonesia (The HUD Institute) Zulfi Syarif Koto saat dihubungi secara terpisah, Jumat, mengemukakan, beban biaya terbesar dalam proses perizinan adalah pungutan liar (pungli). Dalam perizinan PBG rumah bersubsidi, pengembang dipungut penerimaan negara bukan pajak (PNBP) dan retribusi daerah sekitar 1 persen.

Akan tetapi, muncul pula biaya-biaya tambahan lain, seperti pertanahan, persetujuan kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang (PKKPR), persetujuan site plan, pengukuran, dan kajian lingkungan yang mewajibkan penggunaan konsultan dengan tarif mencapai 10 kali lipat dari biaya PNBP dan retribusi daerah. Penggunaan jasa konsultan bisa mencapai tiga kali selama proses pengurusan PBG.

”Biaya-biaya tambahan tersebut pada akhirnya dimasukkan dalam komponen biaya tanah dan rumah yang dibebankan ke pembeli (end user), yakni masyarakat berpenghasilan rendah,” ujarnya.

Ia menambahkan, beban biaya tambahan dalam proses perizinan itu terkesan tidak resmi serta berbeda-beda di tiap kabupaten/kota sehingga terkesan pungutan liar. Apabila pengembang rumah bersubsidi menolak tarif bea konsultan yang diminta, proses perizinan PBG bisa berkepanjangan, memakan waktu berbulan-bulan hingga tahunan.

Zulfi mengapresiasi keinginan pemerintah untuk menghapus atau mengurangi biaya perpajakan dan perizinan. Meski demikian, upaya terobosan itu memerlukan harmonisasi lintas kementerian/lembaga, pengkajian ulang dan revisi terhadap regulasi sehingga tidak menimbulkan persoalan hukum di kemudian hari.

Revisi atas regulasi yang melibatkan lintas kementerian/lembaga memerlukan payung hukum perundang-undangan yang lebih kuat, seperti peraturan presiden atau peraturan pemerintah pengganti undang-undang. Penerbitan surat keputusan bersama (SKB) menteri dikhawatirkan tidak cukup kuat untuk menganulir atau menghapuskan beban biaya perpajakan dan perizinan.

Perizinan ini benang kusut. Dibutuhkan kemauan politik dengan mengkaji ulang regulasi.

Ia menambahkan, ketentuan pajak dan retribusi daerah, seperti PBG dan BPHTB, diatur dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah. Aturan turunan teknis itu berupa perda tentang pendapatan daerah.

”Perizinan ini benang kusut. Dibutuhkan kemauan politik dengan mengkaji ulang regulasi,” ujarnya.

Sebelumnya, Menteri Dalam Negeri Tito Karnavian menuturkan, dalam berkontribusi pada pembangunan 3 juta rumah, pihaknya bersama dengan kepala daerah akan mengindentifikasi dan memetakan tanah telantar (idle) di perkotaan ataupun desa. Selain itu, ia mengungkapkan rencananya untuk menghapuskan retribusi PBG khusus untuk MBR.

Pihaknya akan membuat surat edaran kepada pemerintah provinsi dan daerah kabupaten/kota untuk menghapus BPHTB dan retribusi PBG rumah MBR. Terkait rencana penghapusan BPHTB untuk MBR, hal itu akan disosialisasikan bersama semua pemerintah daerah dan para pengembang di daerah.

”Kami akan buat surat edaran di mana aturan UU No 1/2022 pasal 44 ini ditegakkan, yakni rumah MBR ini bebas BPHTB. Saya juga akan buat surat edaran ke kepala daerah agar retribusi PBG dihapus khusus untuk MBR tanpa memperhatikan kondisi fiskal APBD. Ini program unggulan dan prioritas Presiden yang harus kami dukung,” ujarnya dalam diskusi bertema Program 3 Juta Rumah Gotong Royong Membangun Rumah untuk Rakyat, Jumat (8/11/2024).

Merujuk pasal 44 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah, hal yang dikecualikan dari obyek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan untuk masyarakat berpenghasilan rendah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Sementara Pasal 101 UU No 1/2022 menyebutkan, dalam mendukung kebijakan kemudahan berinvestasi, gubernur, bupati, dan wali kota dapat memberikan insentif fiskal kepada pelaku usaha di daerahnya.  Insentif fiskal berupa pengurangan, keringanan, dan pembebasan, atau penghapusan pokok pajak, pokok retribusi, dan sanksinya.

”Jangan sampai pengembang mengaku kongkalikong dengan oknum pemda bangun rumah MBR untuk peroleh bebas BPHTB dan biaya PBG, ternyata untuk rumah komersial,” ujar Tito.