Program 3 Juta Rumah: Lembaga Keuangan Nonbank Mengaku Belum Dilibatkan

JAKARTA, KOMPAS — Sejumlah lembaga keuangan yang digadang akan bergotong royong memenuhi kebutuhan likuiditas untuk implementasi program 3 juta rumah mengaku belum melakukan pembicaraan lebih lanjut terkait dengan kebijakan ini dengan sejumlah pihak terkait.

Kompas mencatat, guna menggenjot realisasi 3 juta rumah per tahun, Ketua Umum Real Estat Indonesia (REI) Joko Suranto memberikan bocoran bahwa tim Satuan Tugas (Satgas) Perumahan tengah merumuskan sejumlah skema pembiayaan dan suplai untuk mendukung program tersebut.

Salah satu skema pembiayaan tersebut, antara lain, ialah bauran sumber dana perumahan dari sejumlah lembaga keuangan milik negara, seperti Badan Pengelola Jaminan Sosial (BPJS) Ketenagakerjaan, PT Taspen (Persero), dan PT Asabri (Persero).

BPJS Ketenagakerjaan belum melakukan pembiacaraan lebih lanjut terkait dukungan likuiditas terhadap program 3 juta rumah.

Lembaga-lembaga keuangan ini diharapkan bisa menempatkan dananya di bank-bank penyalur pinjaman perumahan (KPR), seperti Bank BTN. Langkah ini akan menambah likuiditas sehingga bank-bank penyalur memiliki kapasitas yang lebih besar untuk menyalurkan KPR.

Asisten Deputi Humas BPJS Ketenagakerjaan Budi Hananto mengatakan, lembaganya belum melakukan pembicaraan lebih lanjut dengan pihak mana pun terkait dengan penempatan dana pada bank-bank penyalur KPR untuk mendukung program 3 juta rumah yang dicanangkan pemerintah. 

Kendati demikian, lanjut Budi, seluruh peserta BPJS Ketenagakerjaan saat ini bisa mendapat manfaat layanan tambahan (MLT) berupa fasilitas pembiayaan perumahan yang dibiayai dari dana investasi Program Jaminan Hari Tua (JHT).

”Manfaat tersebut diatur dalam Peraturan Menteri Ketenagakerjaan Nomor 17 Tahun 2021 tentang Tata Cara Pemberian, Persyaratan, dan Jenis Manfaat Layanan Tambahan dalam Program Jaminan Hari Tua,” ujarnya saat dihubungi pada Kamis (21/11/2024).

Pada dasarnya, KPR pada program MLT ini serupa dengan KPR pada lembaga pembiayaan lainnya, yaitu pembiayaan atas pembelian rumah tapak ataupun rumah susun setelah pembayaran uang muka sebelumnya. Batasan pinjaman untuk KPR sebesar Rp 500 juta dengan tenor maksimal adalah 30 tahun.

”Tidak hanya untuk pembelian rumah baru saja, KPR dari BPJS Ketenagakerjaan ini juga bisa dimanfaatkan untuk pengalihan KPR Umum menjadi KPR MLT,” ujarnya.

Dihubungi secara terpisah, Sekretaris Perusahaan PT Taspen Henra menuturkan, terkait penempatan dana pada bank-bank penyalur KPR, khusus untuk implementasi program 3 juta rumah, pihaknya juga belum melakukan pembicaraan lebih lanjut dengan pihak terkait.

Namun, ia mengungkapkan, saat ini Taspen telah menempatkan likuiditas di BTN sebanyak 4,12 persen dari total aset yang dikelola oleh lembaganya. Jika dinominalkan, nilai total aset Taspen yang ditempatkan di BTN mencapai Rp 14,8 triliun. ”Dari jumlah tersebut, mayoritas sebanyak 85 persen di antaranya berbentuk deposito,” ujar Henra.

Sebelumnya diberitakan, Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman, Maruarar Sirait, mengemukakan, pencapaian program 3 juta rumah per tahun sulit terwujud jika hanya mengandalkan APBN. Anggaran perumahan pada tahun 2024 tercatat Rp 14 triliun, sedangkan pada 2025 turun menjadi Rp 5 triliun. Jika hanya mengandalkan APBN, hanya sedikit rumah yang bisa dibangun.

Menurut Maruarar, diperlukan sejumlah terobosan kebijakan untuk menekan harga rumah. Terobosan itu meliputi tiga komponen, yaitu penyediaan tanah gratis atau lahan murah untuk pembangunan rumah rakyat. Di antaranya, pemanfaatan tanah-tanah sitaan koruptor, tanah milik pemerintah provinsi dan pemerintah daerah, tanah wakaf, dan donasi CSR dari korporasi swasta. Selama ini, komponen biaya tanah mencapai 30 persen dari harga rumah.

Kedua, pengurangan atau penghilangan biaya perpajakan dan perizinan sebesar 21 persen. Biaya itu meliputi Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 11 persen, Pajak Penghasilan (PPh) 2,5 persen, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) 5 persen, dan retribusi sebesar 2,5 persen.

Selain itu, efisiensi biaya material bangunan melalui sistem belanja terpusat (central purchasing) yang biasa dilakukan pengembang perumahan dalam pembelian material perumahan. Pembelian material, seperti semen, kayu, besi dan keramik, secara langsung ke produsen dinilai akan menekan biaya produksi.

Untuk menekan biaya produksi unit rumah, Menteri BUMN Erick Thohir tengah memetakan aset kepemilikan BUMN yang lahannya dapat dimanfaatkan untuk pembangunan kawasan perumahan. ”Tentu harga rumahnya harus jauh lebih murah. Makanya, perlu dicari lahan yang tidak perlu dibeli,” ujarnya.

Erick menambahkan, tujuan dari penggunaan aset BUMN dalam mendukung pengadaan 3 juta rumah per tahun adalah agar biaya produksi rumah dapat ditekan. Dengan begitu, harga rumah diharapkan bisa berada di bawah harga standar pasar.

Lahan milik BUMN yang dinilai sudah tidak produktif, lanjut dia, akan dioptimalkan untuk pembangunan rumah rakyat. Konsep kerja sama akan dilakukan melalui mekanisme bisnis ke bisnis (B2B) dengan turut melibatkan Perusahaan Umum (Perum) Perumnas.

Salah satu konsep yang terus dikembangkan adalah pembangunan hunian berkonsep transit-oriented development (TOD), di mana hunian yang terintegrasi dengan transportasi publik. Saat ini, ada sembilan stasiun yang memiliki hunian TOD dengan target pengembangan di lokasi stasiun lain yang memiliki lahan kurang produktif.