Rumah Subsidi Bakal Makin Sempit, Standar Layak Huni Dipertanyakan

JAKARTA, KOMPAS — Pemerintah berencana mengubah luas tanah rumah subsidi dari minimal 60 meter persegi menjadi 25 meter persegi. Rancangan ini dipersoalkan para pengembang dan pakar perumahan karena dinilai tidak manusiawi dan tidak layak huni bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Pemerintah tengah menggodok regulasi untuk mengubah luas tanah dan luas lantai rumah subsidi. Hal itu tertulis dalam draf Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Nomor/KPTS/M/2025 tentang Batasan Luas Tanah, Luas Lantai, dan Batasan Harga Jual Rumah dalam Pelaksanaan Kredit/Pembiayaan Perumahan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan, serta Subsidi Bantuan Uang Muka Perumahan.

Draf ini nantinya akan mengubah standar sebelumnya yang ditetapkan dalam Keputusan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) Nomor 689/KPTS/M/2023. Dalam draf terbaru ini, batas minimal luas tanah rumah subsidi dipangkas dari minimal luas tanah 60 meter persegi menjadi 25 meter persegi.

Luas lantai bangunan juga berkurang dari minimal 21 meter persegi menjadi 18 meter persegi. Meski demikian, besaran maksimal luas rumah subsidi tidak berubah. Luas tanah maksimum tetap 200 meter persegi dan luas lantai paling besar 36 meter persegi.

Menanggapi rencana kebijakan baru tersebut, para pengembang menilai standar baru rumah subsidi menjadi kurang layak bagi masyarakat. Mereka mengingatkan, perlu ada kajian khusus sebelum meneken Keputusan Menteri PKP tersebut.

”Kalau (luas) tanah rasanya 25 meter persegi tidak manusiawi, dipastikan masyarakat berpenghasilan rendah tidak bisa memperluas bangunan, kecuali tambahan lantai dua. Namun, itu dipastikan sulit, biaya konstruksinya mahal, akan berpotensi masyarakat berpenghasilan rendah ’topengan’ yang memanfaatkan,” tutur Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) Junaidi Abdillah saat dihubungi di Jakarta, Minggu (1/6/2025).

Dengan luas tanah 25 meter persegi dan luas bangunan 18 meter persegi, akan ada risiko dampak negatif. Kekumuhan tidak terhindarkan sehingga tidak sehat bagi tumbuh kembang anak karena luasan tempat tinggal yang kurang dari 9 meter persegi.

Berdasarkan standar Organisasi Kesehatan Dunia, luas minimal rumah sederhana untuk keluarga berjumlah empat orang adalah 36 meter persegi.

Selain itu, pemilik rumah juga tidak dapat menambah luas bangunan. Dengan demikian, rumah subsidi hanya akan bersifat sementara, tidak ideal sebagai rumah masa depan. Harga jual juga dapat disalahgunakan pengembang jika tidak dibatasi di wilayah tertentu.

”Saya setuju hanya diberlakukan di kota metropolitan atau kota besar saja. Untuk di luar daerah tersebut, tetap berlaku pada ketentuan yang sudah ada. Tipe 18 cocok untuk rumah indekos atau kontrakan,” kata Junaidi.

Apersi baru menerima draf terbaru Kementerian PKP sehingga regulasi itu masih akan dibahas lebih lanjut. Asosiasi akan menekankan pentingnya subsidi harus tepat sasaran. Selain itu, kepentingan masyarakat berpenghasilan rendah perlu menjadi perhatian, khususnya pada standar luas bangunan. Hal yang terpenting, rumah harus layak huni dan menghindari kekumuhan.

Berdasarkan standar Organisasi Kesehatan Dunia (WHO), luas minimal rumah sederhana untuk keluarga berjumlah empat orang adalah 36 meter persegi. Itu artinya, standar minimal tiap jiwa seluas 9 meter persegi. Sementara, jika mengacu persyaratan rumah layak huni versi Standar Nasional Indonesia (SNI), luasnya minimal 7,2 meter persegi per jiwa atau 28,8 meter persegi untuk satu keluarga berjumlah empat orang.

Secara terpisah, Ketua Umum Real Estat Indonesia (REI) Joko Suranto mengatakan, dari kedua standar itu, ada yang perlu dijadikan acuan dalam menetapkan luas rumah subsidi. Alhasil, perlu kajian dan riset yang jelas serta terukur agar kebijakan yang dirilis memang layak bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

”Kecuali SNI juga sudah berubah atau dilakukan riset dahulu. Semuanya harus ada risetnya. Jadi, kalau mau diimplementasikan (regulasi tersebut), kan, ruang terbukanya jadi terbatas,” kata Joko.

Apabila rumah subsidi ini diproyeksikan akan menjadi rumah tumbuh (rumah dikembangkan secara bertahap), perlu ada dasar perhitungan yang matang. Jika meleset, rumah tumbuh justru akan menghabiskan biaya lebih besar daripada semestinya.

Kompas telah berupaya menghubungi perwakilan Kementerian PKP. Namun, hingga berita ini terbit, keterangan mengenai perubahan minimal luas tanah dan bangunan rumah subsidi itu belum diterima.

Ketua Umum The Housing Urban Development (HUD) Institute Zulfi Syarif Koto menilai, rencana penetapan standar tanah rumah subsidi baru yang digodok Kementerian PKP bertentangan dengan Pasal 28H Ayat (1) Undang-Undang Dasar (UUD) 1945. Poin tersebut menekankan bahwa tiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, serta mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat.

”Kami setuju kalau (luas) 25 meter persegi itu untuk kota metropolitan dengan kepadatan sekian dan backlog sekian. Jangan disamaratakan (ke seluruh zonasi). Kalau dipakai begitu saja, di daerah dengan harga tanah murah, dibangun begitu, kan, enggak lucu,” tutur Zulfi.

Jika dibiarkan, regulasi itu justru menimbulkan kawasan kumuh yang baru dan menyiksa MBR. Padahal, konstitusi menyebut bahwa tempat tinggal harus layak, baik teknis maupun administratif. Layak teknis, misalnya, tecermin dari ukuran dan standar pembuatan tangki septik (septic tank) yang akan dikelola pemerintah daerah, bukan pengembang.

Apabila Kementerian PKP tetap akan menerbitkan peraturan baru itu, HUD akan mengajukan uji materi ke Mahkamah Agung. Menurut Zulfi, banyak pengembang yang menolak isi dokumen draf tersebut. Dugaannya, usulan ini tidak lepas dari keterlibatan pengembang besar.

HUD rencananya akan mengadakan rapat internal pada Senin (2/6/2025) untuk membahas rancangan perubahan Keputusan Menteri PUPR Nomor 689/KPTS/M/2023 tersebut. Pihaknya juga akan memberi masukan kepada Kementerian PKP dengan tenggat hingga Selasa (10/6/2025). HUD menargetkan rekomendasi akan dikirimkan pada Jumat (6/6/2025).

”Kami akan tetap memegang teguh standar bangunan berdasarkan standar WHO yaitu paling optimal 9 meter persegi atau standar SNI 7,2 meter persegi. Kisarannya di situ untuk minimal bangunan. Nah, untuk (luas) tanah itu minimal dua kali dari luas bangunan. Kalau luas tanah di bawah itu, kami akan gugat,” ujar Zulfi.