Kriteria MBR Disesuaikan, Kelompok Menengah Tanggung Bisa Akses Rumah Subsidi

JAKARTA, KOMPAS — Pemerintah telah menyesuaikan kriteria masyarakat berpenghasilan rendah atau MBR yang dapat mengakses rumah subsidi. Namun, pemerintah perlu memperjelas kebijakan ini agar kelompok menengah tidak ”memakan” kuota bagi kelompok bawah.

Pemerintah resmi mengubah kriteria MBR untuk mengakses rumah subsidi yang berlaku sejak Selasa (22/4/2025). Kebijakan itu tertuang dalam Peraturan Menteri (Permen) Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Nomor 5 Tahun 2025 tentang Besaran Penghasilan dan Kriteria MBR serta Persyaratan Kemudahan Pembangunan dan Perolehan Rumah.

Permen tersebut bertujuan meningkatkan akses dan keterjangkauan MBR, baik terhadap kemudahan pembangunan maupun perolehan rumah, dengan menyesuaikan besaran penghasilan maksimal MBR.

”Perhitungannya kami dapat dari Badan Pusat Statistik (BPS) berdasarkan Survei Sosial Ekonomi Nasional (Susenas) Tahun 2024,” kata Sekretaris Jenderal Kementerian PKP Didyk Choiroel, di Jakarta, Kamis (24/4/2025).

Dalam regulasi baru itu, ditetapkan besaran penghasilan serta kriteria MBR. Kedua komponen ini dibagi menurut zona wilayah. Zonasi dihitung dengan mempertimbangkan indeks kemahalan konstruksi, rata-rata pengeluaran kontrak rumah dalam sebulan terakhir, serta letak geografis.

Zona I mencakup Jawa (kecuali Jakarta, Bogor, Depok Tangerang, Bekasi atau Jabodetabek), Sumatera, Nusa Tenggara Timur, dan Nusa Tenggara Barat. Masyarakat lajang masuk kriteria MBR dengan gaji maksimal Rp 8,5 juta, sedangkan pendapatan gabungan atau pasangan menikah maksimum Rp 10 juta.

Zona II melingkupi Kalimantan, Sulawesi, Kepulauan Bangka Belitung, Kepulauan Riau, Maluku, Maluku Utara, dan Bali. MBR berlaku bagi warga lajang berpenghasilan maksimum Rp 9 juta dan pasangan menikah sebesar Rp 11 juta.

Zona III berlaku bagi Papua, Papua Barat, Papua Tengah, Papua Selatan, Papua Pegunungan, dan Papua Barat Daya. Warga lajang masuk MBR jika berpenghasilan maksimum Rp 10,5 juta, sedangkan untuk pasangan menikah atau pendapatan gabungan maksimal Rp 12 juta.

Zona IV untuk Jabodetabek memiliki batas nominal paling besar. MBR berlaku bagi pekerja lajang dengan pendapatan maksimum Rp 12 juta. Penghasilan yang berbeda berlaku untuk pasangan menikah dengan pendapatan gabungan mencapai Rp 14 juta.

Meski cakupan pasar diperluas, masyarakat yang tertarik mendapatkan rumah subsidi tetap harus mengikuti berbagai ketentuan. Syaratnya, pemohon wajib berkewarganegaraan Indonesia yang memenuhi kriteria MBR. Tambahan syarat lainnya mengikuti peraturan perundang-undangan sesuai karakteristik yang ditentukan.

”Pembangunan dan perolehan rumah bagi MBR ini adalah luas maksimum untuk rumah umum 36 meter persegi dan untuk rumah swadaya adalah 48 meter persegi,” kata Didyk.

Pertemuan itu dihadiri sejumlah pejabat dan perwakilan asosiasi pengembang properti, antara lain Menteri PKP Maruarar Sirait, Kepala BPS Amalia Adininggar Widyasanti, Menteri Hukum Supratman Andi Agtas, dan Ketua Umum Real Estat Indonesia (REI) Joko Suranto.

Amalia mengatakan, penyesuaian ini dilakukan karena perubahan penghasilan masyarakat dan tingkat kehidupan. Kriteria MBR juga disesuaikan berdasarkan wilayah agar lebih relevan.

”Hitungan itu berdasarkan Susenas 2024 yang kemudian kami sesuaikan dengan tingkat inflasi untuk mendapatkan kondisi 2025. Meningkatnya batas atas kriteria MBR itu tentunya sudah hasil kajian BPS yang disesuaikan kondisi 2025,” ujar Amalia.

Pada 2025, pemerintah mencanangkan kuota rumah subsidi sebesar 220.000 unit melalui skema fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP). Kini, jatah tersebut telah habis, tetapi pemerintah berencana menambah kuota menjadi 420.000 unit.

Dari jumlah tersebut, pemerintah menargetkan masyarakat dengan penghasilan tidak tetap atau non-fixed income bisa mendapat alokasi minimal 10 persen. Pihaknya mengupayakan sedikitnya 25.000 unit dapat diterima oleh golongan tersebut.

Komisioner Badan Pengelola Tabungan Masyarakat (BP Tapera) Heru Pudyo Nugroho mengatakan, maksimal pembiayaan yang disediakan untuk rumah subsidi sebesar Rp 166 juta untuk wilayah Jawa, kecuali Jabodetabek dan Sumatera.

Pemerintah harus memikirkan lebih komprehensif mengenai akses rumah bagi masyarakat yang tergolong desil bawah.

Wilayah lain juga memiliki besarannya masing-masing, yakni Sulawesi (Rp 173 juta); Kalimantan (Rp 182 juta); Jabodetabek, Maluku, Bali, dan Nusa Tenggara (Rp 185 juta); serta Papua dan Papua Barat (240 juta). BP Tapera bekerja sama dengan 39 bank penyalur yang terdiri atas tujuh bank nasional dan 32 bank pembangunan daerah.

Penyesuaian kriteria MBR disambut positif para asosiasi pengembang properti. Namun, mereka menyampaikan sejumlah catatan seiring permintaan yang akan meningkat pula.

Ketua Umum REI Joko Suranto mengutarakan, pemerintah harus memikirkan lebih komprehensif mengenai akses rumah bagi masyarakat yang tergolong desil bawah.

”Sebenarnya yang akan lebih fair, yang di atas Rp 8 juta sampai Rp 15 juta itu adalah mereka yang mendapatkan stimulus juga, tetapi tidak dalam bentuk FLPP. Itu lebih baik karena akan menggerakkan pasar, tetapi kalau ini akan bertabrakan terhadap kepentingan (masyarakat) bawah,” katanya.

Ia menambahkan, kelompok atau kluster kriteria juga perlu dibagi berdasarkan pendapatan. Permintaan yang akan meningkat juga perlu disesuaikan opsinya sehingga tidak seluruhnya berupa rumah tapak, tetapi terbuka opsi rumah susun sederhana milik (rusunami) atau apartemen kelas menengah bawah.

”Kalau tidak diakomodasi dengan hunian vertikal, maka itu akan menjadi masalah. Pendekatan sekarang untuk high-rise building (bangunan tinggi) akan mendekatkan mereka (masyarakat) yang bekerja di kota. Alhasil, biaya transportasi dapat ditekan sehingga mereka juga memiliki tabungan,” ujar Joko.

Dengan intervensi pemerintah berupa penyediaan lahan, biaya nilai bangunan dan tanah yang diubah standarnya juga dapat menurunkan besaran portofolio pembiayaan. Hal ini perlu dilakukan dengan menggunakan data BPS berdasarkan profiling sehingga selaras.

Konsolidasi peraturan penyesuaian MBR memang perlu diapresiasi karena memperluas cakupan pasar. Namun, perlu diingat, hal ini juga menimbulkan masalah besar untuk MBR kalangan bawah.

”Itu adalah pekerjaan rumah kita bersama. Kalau (kelompok) atas, mereka punya pilihan. Ketika Anda punya pendapatan Rp 10 juta, Rp 14 juta, ada choice. Namun, kelompok yang di bawah, tidak ada pilihan dan itu mesti kita akomodasi,” ucap Joko.

Usulan lain juga dikemukakan Ketua Umum Himpunan Pengembang Permukiman dan Perumahan Rakyat Ari Tri Priyono. Menurut dia, Kementerian PKP perlu memperluas harga jual rumah. Sebab, masyarakat berpenghasilan Rp 14 juta tidak harus membeli bangunan subsidi sebesar Rp 166 juta—besaran rumah subsidi di Jawa.

Dengan opsi yang diperluas, masyarakat desil atas dapat membeli rumah dengan harga yang lebih tinggi. Lewat bantuan ini, mereka tetap dapat mengakses rumah, bahkan yang senilai Rp 400 juta.

”Walau perlu waktu (mempersiapkan), ini jadi catatan untuk menambah pasar sehingga jadi rumah untuk masyarakat berpenghasilan tanggung (MBT). Rumah itu bisa diakses dengan harga Rp 200 juta-Rp 400 juta, bisa jadi perhatian pemerintah dengan pemberian subsidi,” ujar Ari.

Harapan serupa juga diutarakan Ketua Umum Asosiasi Pengembangan dan Pemasaran Rumah Nasional Syawali Pratna. Tindak lanjut dari penyesuaian kriteria MBR perlu ada kejelasan agar tidak terjadi ”kanibalisme” dari masyarakat berpenghasilan menengah.