BTN Tawarkan 3 Skema KPR Subsidi untuk Program 3 Juta Rumah

JAKARTA, KOMPAS — Bank Tabungan Negara (BTN) mengusulkan tiga skema pembiayaan untuk memperluas jangkauan rumah bersubsidi sebagai dukungan terhadap program pembangunan 3 juta rumah per tahun. Target pembiayaan rumah bersubsidi diproyeksikan mencapai 800.000 unit setiap tahunnya.

Direktur Utama PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Nixon Napitupulu mengemukakan, negara selalu kekurangan kuota perumahan bersubsidi.

Ia menilai, salah satu kelemahan skema fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP) adalah anggaran yang harus disiapkan pemerintah sangat besar, sedangkan jangka waktu kredit bersubsidi juga terlalu lama hingga 20 tahun. Suku bunga KPR tetap, sedangkan biaya dana perbankan mengambang (floating). Selain itu, rumah dengan skema KPR-FLPP tidak bisa disekuritisasi karena terdapat uang negara sebagai subsidi.

Terdapat tiga opsi pola pembiayaan perumahan yang diusulkan untuk memperluas jangkauan rumah bersubsidi. Pertama, FLPP untuk 800.000 unit bersumber dari dana APBN dan perbankan dengan proporsi 50:50 persen. Dibutuhkan alokasi dana dari APBN sebesar Rp 68,8 triliun, serta dana yang harus disiapkan perbankan Rp 68,8 triliun.

”Sumber dana perbankan di antaranya dari pasar uang atau pasar modal untuk pembiayaan perumahan,” kata Nixon dalam Dialog ”Solusi Pendanaan Program 3 Juta Rumah” yang diselenggarakan Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat bersama PT Sarama Multigriya Finansial Persero, di Jakarta, Senin (16/12/2024).

Opsi kedua, menurut Nixon, adalah subsidi selisih bunga (SSB) kredit pemilikan rumah untuk 800.000 unit. Bank perlu menyediakan likuiditas sebanyak Rp 137,7 triliun, tetapi pemerintah hanya perlu keluarkan Rp 3,8 triliun. Jangka waktu subsidi diusulkan diturunkan dari 20 tahun menjadi 10 tahun dengan tenor kredit pemilikan rumah 30 tahun agar daya jangkau kredit semakin luas dan besar angsuran menurun. Data BTN menunjukkan, sebanyak 70 persen nasabah melunasi KPR dalam kurun 10 tahun.

Alternatif ketiga, untuk mencapai 800.000 unit dengan pola SSB sejumlah 50 persen dan FLPP 50 persen, kebutuhan dana bank menjadi Rp 103,3 triliun. Sementara kebutuhan APBN untuk FLPP Rp 40,1 triliun dan SSB Rp 1,9 triliun sehingga total dana APBN Rp 42 triliun. Akan tetapi, dana FLPP tercatat sebagai dana bergulir investasi pemerintah, sedangkan SSB merupakan belanja rutin.

Sementara itu, dalam acara yang sama, Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Maruarar Sirait mengemukakan, rumah yang bisa dibangun dengan alokasi APBN tahun 2025 ialah 257.431 unit atau 8,58 persen dari target program pembangunan 3 juta unit rumah. Oleh karena itu, dibutuhkan upaya tambahan membangun 2.742.569 unit guna mencapai target program 3 juta rumah.

Alokasi APBN 2025 itu meliputi anggaran perumahan di kementerian itu sejumlah Rp 5,27 triliun untuk pembangunan 37.431 unit. Sementara itu, alokasi pembiayaan rumah bersubsidi melalui fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP) sejumlah Rp 33,6 triliun untuk 220.000 unit.

Pihaknya berharap anggaran FLPP pada tahun 2025 bertambah sedikitnya untuk 500.000 unit. APBN yang terbatas memerlukan dukungan regulasi yang mempermudah, mempermurah, dan mempercepat pencapaian target program 3 juta rumah. Diperlukan upaya memaksimalkan potensi pendanaan dari pemangku kepentingan ekosistem perumahan.

Maruarar menambahkan, negara harus gotong royong, termasuk dari pengusaha super kaya, untuk bisa turut membangun rumah bagi masyarakat. Saat ini, setidaknya ada enam perusahaan yang bersedia membangun rumah dan memberikannya bagi masyarakat.

”Saya sudah minta pengembang untuk turut pikirkan program lainnya selain FLPP, dan jika ada aturan yang kurang bagus untuk iklim usaha tolong disampaikan, serta usulan aturan yang bagus bagi dunia usaha, pemerintah, dan masyarakat agar disampaikan untuk membantu mempermudah, mempermurah, dan mempercepat pencapaian target (program 3 juta rumah),” kata Maruarar.

Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nusron Wahid mengemukakan, pihaknya mendata tanah cadangan negara yang bisa dipergunakan untuk perumahan sejumlah 79.925 hektar (ha). Pada triwulan I-2025, pihaknya akan memaparkan dan memetakan sebaran lokasi lahan tersebut bagi pelaku perumahan dan bisa dilepas dengan harga murah.

”Ini tanah negara. Tidak ada yang gratis. Nanti kami serahkan hak peruntukan lahannya kepada Badan Bank Tanah. Kita atur skemanya agar negara dan rakyat sama-sama tidak dirugikan, tentunya dengan (harga tanah) murah,” katanya.

Direktur Utama PT Sarana Multigriya Finansial Ananta Wiyogo mengemukakan, program 3 juta rumah diperlukan untuk mengatasi masalah perumahan dengan 9,9 juta rumah tangga belum memiliki hunian dan 25,9 juta rumah tangga tinggal di rumah tidak layak huni. Namun, pencapaian target 3 juta rumah dinilai tidak mudah.

Sejak 2017 hingga Oktober 2024, SMF dengan dana yang diberikan pemerintah sejumlah Rp 9,33 triliun mampu meningkatkan nilai (leverage) untuk disalurkan pada program FLPP sebesar Rp 25,5 triliun atau setara dengan 689.583 unit rumah.

”Dibutuhkan kolaborasi berbagai sektor untuk strategi pembiayaan yang tepat,” kata Ananta.

Komisioner Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) Heru Pudyo Nugroho mengemukakan, realisasi pembiayaan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (KPR-FLPP) selama Januari-13 Desember 2024 mencapai 199.649 unit senilai Rp 24,5 triliun dan KPR Tapera mencapai 5.792 unit senilai Rp 965 miliar.

Dana Tapera untuk pembiayaan perumahan sangat terbatas karena belum ada pengumpulan dana (collection) baru. Saat ini, pihaknya tengah menyusun pengembangan model bisnis Tapera yang lebih menarik bagi peserta Tapera.

Potensi sumber dana lain yang dapat difokuskan untuk mendukung sumber pembiayaan perumahan bersubsidi ialah skema hibah langsung seperti potensi dana TJSL (CSR) ataupun sumber dana SWF off shore.