Anomali Flat Menteng, Mimpi Rumah Murah dan Layak Huni yang Terpenuhi

Jalan Rembang di Menteng, Jakarta Pusat, sedang menjadi buah bibir. Ada rumah flat empat lantai dengan harga terjangkau dan layak huni di salah satu sudutnya.

Ini sebuah anomali untuk Kota Jakarta. Apalagi hunian tersebut kokoh berdiri di kawasan elite yang serba mahal.

Sudah enam bulan pasangan suami istri Andi Hardiansyah (30) dan Famega menghuni rumah impian mereka. Satu unit flat berukuran 40 meter persegi di Jalan Rembang.

”Jangankan mimpi, kepikiran saja enggak,” kata Andi sambil tertawa pelan saat berbincang di lantai satu rumah flat, Selasa (29/7/2025) siang.

Andi sebelumnya hanya ke Jakarta jika ada urusan pekerjaan. Sebaliknya, Famega sudah lebih dari 10 tahun malang melintang di kota metropolitan.

Situasi tersebut membuat keduanya punya pandangan berbeda, bahkan sampai berdebat soal rumah. Andi tak ingin mengorbankan kenyamanan layaknya hidup di Malang, Jawa Timur, atau Bali.

Sementara Famega realistis. Ia melihat Jakarta sebagai tempat yang lebih menjanjikan dari segi finansial.

Beda pendapat ini akhirnya bertautan di rumah flat Menteng. Setelah enam bulan, Andi benar-benar merasakan nikmatnya tinggal di Jakarta.

”Saya takjub dengan desain rumah flat dan cocok sekali. Lokasinya juga menarik,” tutur karyawan swasta ini penuh antusias.

Flat mereka terdiri dari satu kamar, ruang keluarga, kamar mandi, dan dua sisi balkon. Alhasil, terasa lapang dengan sirkulasi udara yang sangat baik.

Halaman kecil di depan rumah flat dan pepohonan rindang menambah kesan asri serta sejuk. Rasanya tak jauh beda dengan rumah tapak yang pernah ia tinggali.

Suami istri ini juga tak kerepotan bermobilitas. Flat hanya berjarak 5-10 menit berjalan kaki dari kawasan berorientasi transit Dukuh Atas.

Di sana tersedia Stasiun MRT Dukuh Atas, Stasiun KRL Sudirman, dan Stasiun KA Bandara BNI City melalui Terowongan Kendal, serta LRT Jabodebek melewati Jembatan Penyeberangan Multiguna Dukuh Atas dan Transjakarta.

Situasi ini kebalikan dari tempat indekos Andi dulu yang sumpek. Hanya ada satu jendela. Bahkan, tak bisa dibuka.

Famega pun lebih kerasan ketimbang tujuh tahun menyewa apartemen di Jakarta Utara. Ia tak perlu lagi merogoh kocek lebih dari Rp 3 juta untuk biaya sewa dan transportasi.

Pengamat tata kota Marco Kusumawijaya merupakan pencetus rumah flat Menteng. Sebuah ide lama dari keyakinan bahwa rumah bukan barang dagangan, melainkan kebutuhan dasar.

Pembangunannya dimulai setelah terbit Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 31 Tahun 2022 tentang Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan DKI Jakarta. Rumah flat dalam beleid tersebut berarti hunian tinggal tapak/landed house dengan maksimal empat lantai dihuni oleh lebih dari satu keluarga, dan dapat dilakukan dengan penerapan pertelaan.

Aturan ini bak angin segar. Sebab, bangunan empat lantai paling terjangkau oleh masyarakat luas dalam hal ini kelas menengah.

Andi dan Famega, misalnya, merogoh kocek Rp 380 juta untuk hunian 40 meter persegi. Sementara penghuni flat lainnya membayar Rp 700 juta dengan luas 53 meter persegi dan paling mahal Rp 1 miliar lebih untuk ukuran 128 meter persegi.

Biaya ini jauh di bawah klasifikasi dan besarnya nilai jual objek pajak (NJOP) permukaan bumi berupa tanah tahun 2024 di Jalan Rembang, Menteng, dalam Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 124 Tahun 2024 tentang Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan Tahun 2024.

Kisarannya Rp 15,62 juta-Rp 16,15 juta dan Rp 16,69 juta-Rp 17,24 juta untuk penggolongan nilai jual bumi meter persegi. Sementara keterangan nilai jual obyek pajak bumi per meter persegi sebesar Rp 16,15 juta dan Rp 17,24 juta.

Mula-mula Marco, pendiri Rujak Center for Urban Studies, mengajak sejumlah kolega atau kenalannya untuk tinggal di rumah flat. Mereka mendiskusikan desain dan interior dasar sebelum setiap orang menambah sesuai keinginan masing-masing.

Selain itu, dibentuk koperasi sebagai pengelola rumah flat. Setiap penghuni wajib menjadi anggotanya.

Koperasi ini mewakili penghuni untuk memegang hak guna bangunan selama 70 tahun dengan biaya sewa tanah Rp 90 juta per tahun. Biaya sewa tanah akan direvisi setiap 5 tahun berdasarkan inflasi rata-rata.

Sumber dananya dari iuran bulanan anggota, termasuk untuk pemeliharaan. Iuran ini sesuai dengan ukuran setiap unit flat.

Andi dan Famega membayar Rp 700.000 per bulan. Mereka juga punya simpanan wajib Rp 50.000 per bulan per anggota dewasa.

Rumah flat itu berdiri di atas tanah milik Marco seluas 280 meter persegi pada Desember 2024. Bangunannya terdiri dari flat di lantai 2-4 serta kantor, toko buku, kedai kopi, dan ruang sewa di lantai 1.

”Benefitnya ialah saya mengetahui dan menerima begitu banyak kehidupan yang saya tidak kenal sebelumnya,” kata Marco, Selasa (29/7/2025) sore.

Rumah flat Menteng juga punya aturan yang sudah disepakati bersama. Tidak boleh bersuara keras setelah pukul 21.00 WIB, tamu wajib lapor, tidak ada parkiran untuk kendaraan pribadi, hanya satu toilet untuk setiap flat, dan anggota harus tinggal minimal 6 bulan.

”Pemerintah harus memudahkan penyesuaian tata ruang, alokasi anggaran, perpajakan, penyesuaian jalur sarana dan prasarana,” tutur Marco.

Penyesuaian tersebut bakal memudahkan kepemilikan hunian terjangkau dan layak huni. Bahkan, di jantung kota sekalipun.

Skema serupa telah berjalan dan bisa menjadi contoh. Marco terinspirasi dari Koperasi Akuarium Bangkit Mandiri sebagai pengelola Kampung Susun Akuarium.

Selain itu, pemerintah daerah sudah menjalankan konsolidasi tanah vertikal (KTV) di Palmerah dan Tanah Tinggi.

Rumah Barokah Palmerah, contohnya. Permukiman ini tadinya tidak layak. Ada 6 keluarga tinggal di rumah tapak seluas 5-6 meter persegi yang berimpitan di lahan 90 meter persegi.

Pemerintah daerah dan swasta pun turun tangan. Rumah dibedah menjadi bangunan vertikal 4 lantai.

Ada 9 unit hunian dengan luas 18-20 meter persegi dari lantai 2-4. Sementara lantai dasar digunakan untuk usaha warga.

Wakil Gubernur Jakarta Rano Karno dalam jawaban terhadap pandangan fraksi-fraksi di DPRD Jakarta pada 21 Juli lalu menyampaikan, rusunawa sebagai tempat transit/housing career pertama sebelum warga pindah ke hunian milik. Ini dijalankan melalui program Hunian Terjangkau Milik (rusunami) dengan kemudahan tanpa uang muka dan suku bunga tetap.

Pemerintah daerah juga berupaya mendorong pembangunan rusunami melalui kolaborasi dengan pihak swasta dan BUMD/BUMN, terutama di kawasan pusat kota dengan konsep mixed used development untuk menghadirkan hunian vertikal yang efisien dan berdaya guna secara sosial-ekonomi.

Ada sejumlah saran langkah strategis dari Ketua Research Center for Housing and Policy Universitas Indonesia Joko Adianto. Hal ini agar masalah struktural dapat teratasi, bukan sekadar solusi praktis dan sporadis.

Kerangka regulasi harus progresif. Wujudnya peraturan khusus untuk mengakomodasi cooperative housing sebagai bentuk legal kepemilikan kolektif yang berbeda dari rusunami dan rusunawa.

Selain itu, memasukkan tipe rumah ini ke dalam RTRW dan RDTR sebagai bentuk tipologi perumahan alternatif, khususnya di area transit-oriented development (TOD), kawasan padat, dan kawasan relokasi.

”Model pembiayaannya inklusif, membentuk skema pembiayaan hibrida (public–private–cooperative), misalnya dana bergulir dari APBD, subsidi bunga KPR untuk koperasi, skema rent-to-own bagi anggota koperasi berpenghasilan rendah,” ucap Joko.

Kebijakan redistribusi dan optimalisasi lahan juga dapat dilakukan. Caranya, memberikan hak guna lahan jangka panjang (HGB/HPL) untuk koperasi perumahan di atas tanah milik pemerintah, lahan idle negara atau eks lahan sengketa.

Pemerintah juga diharapkan mendorong land readjustment atau community land trust di kawasan urban. Kemudian, adanya pendidikan dan advokasi publik melalui program literasi perumahan kolektif, dengan melibatkan universitas, LSM, dan komunitas urban, atau menyusun pusat sumber daya (resource center) untuk mendampingi pembentukan koperasi perumahan baru, terutama bagi kelas pekerja muda dan keluarga urban rentan.

Langkah lainnya melalui kemitraan institusional atau membangun platform kolaborasi multistakeholder dan insentif berupa pemotongan pajak daerah, retribusi IMB/SLF, dan kemudahan perizinan bagi koperasi yang membangun perumahan kolektif.

”Sistem monitoring dan evaluasinya juga mesti inklusif. Ini untuk memantau perkembangan proyek, partisipasi warga, keberlanjutan finansial koperasi, dan dampak sosialnya serta menyusun indikator keberhasilan berbasis residents wellbeing, bukan hanya unit fisik terbangun,” ucap Joko.

Rumah terjangkau dan layak huni di pusat kota terdengar seperti mimpi. Namun, rumah flat Menteng menunjukkan bahwa hal itu bisa jadi nyata selama dibangun dengan cara yang tepat.