DKI Siapkan Aturan Batas Waktu Sewa Rusun

JAKARTA, KOMPAS — Lama sewa rusun milik Pemerintah Provinsi DKI Jakarta bakal dibatasi 10 tahun bagi warga terprogram dan 6 tahun untuk umum. Langkah pembatasan ini diambil karena tunggakan biaya sewa rusun menyentuh Rp 95 miliar.

Pemerintah Provinsi DKI Jakarta tengah menggodok ketentuan tersebut melalui revisi Peraturan Gubernur Nomor 111 Tahun 2014 tentang Mekanisme Penghunian Rumah Susun Sederhana Sewa. Revisi dibarengi penagihan tunggakan dan sanksi teguran hingga pengosongan paksa, terutama bagi penyewa umum.

Pada saat yang sama, Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman DKI Jakarta memeriksa kembali data penyewa rusun berdasarkan nama dan alamat agar tepat sasaran. Dinas juga mengkaji program yang tepat agar warga bisa punya hunian milik dan pengelolaan rusun lebih optimal dalam bentuk badan layanan umum daerah (BLUD) atau oleh swasta di bidang perumahan.

Sekretaris Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman DKI Jakarta Meli Budiastuti mengatakan, tunggakan biaya sewa rusun oleh warga terprogram dan warga umum mencapai Rp 95 miliar per 31 Januari 2025. Angka ini berasal dari 7.615 unit rusun warga terprogram senilai Rp 54,9 miliar dan 9.416 unit umum sebesar Rp 40,5 miliar.

”Setelah (peraturan gubernur) revisi disahkan, perlu sosialisasi terlebih dahulu kepada penyewa rusun. Dan pemberlakuan masa tinggal, tentunya baru diterapkan setelah habis masa berlaku surat perjanjian sewa sebelumnya. Nanti dalam perjanjian baru, akan tertuang batas waktu menghuni rusun sepanjang penyewa masih sesuai kriteria atau tidak melakukan pelanggaran berat atau pelanggaran khusus,” tutur Meli, Jumat (7/2/2025).

Warga terprogram adalah mereka yang terdampak pembangunan untuk kepentingan umum, korban bencana alam, penertiban ruang kota atau kondisi lain yang sejenis. Sementara warga umum merupakan masyarakat berpenghasilan rendah sesuai syarat sewa rusun.

Meli menyebut, tunggakan itu terhitung sejak warga menyewa rusun pada tahun 2010. Namun, ada pengecualian selama pandemi Covid-19 karena biaya sewa Rp 0 atau gratis.

Selama itu, sudah ada sanksi bagi penunggak berdasarkan Peraturan Gubernur Nomor 111 Tahun 2014 tentang Mekanisme Penghunian Rumah Susun Sederhana Sewa. Sayangnya sanksi denda, surat peringatan, pemutusan perjanjian sewa, dan pengosongan tak efektif.

”Warga beralasan mereka direlokasi ke rusun. Akhirnya masyarakat umum juga ikut menunggak dengan alasan penghasilannya pas-pasan,” ujar Meli.

Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman DKI Jakarta akan mengecek lagi data registrasi sosial ekonomi penyewa rusun. Tujuannya mengetahui status penyewa, pekerjaan, dan penghasilannya agar penempatan unit sesuai ketentuan, yakni blok bagi warga terprogram dan tower untuk umum, serta penyewa tak lagi menunggak.

Target utama dari pendataan ini ialah penyewa umum. Mereka akan diminta menyicil biaya sewa atau disanksi sesuai ketentuan yang berlaku.

”Rusun sewa, kan, sebagai tempat inkubasi bagi masyarakat yang terbatas secara finansial. Setelah penghasilannya melewati batas maksimal atau sudah cukup, maka sudah tidak bisa lagi menempati rusun,” kata Meli.

Selama ini tidak ada batas waktu sewa rusun milik Pemprov DKI Jakarta. Namun, biayanya berbeda antara warga terprogram dan umum sesuai ketentuan Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 55 Tahun 2018 tentang Penyesuaian Tarif Retribusi Pelayanan Perumahan.

Warga terprogram dikenai tarif Rp 150.000 sampai Rp 550.000, sedangkan tarif umum di atasnya. Mereka terikat perjanjian sewa selama 2 tahun dan bisa diperpanjang terus-menerus.

Ketentuan tersebut berbeda dengan revisi aturan yang masih digodok. Perjanjian sewa tetap berlaku 2 tahun. Akan tetapi, warga terprogram hanya bisa memperpanjangnya 5 kali atau 10 tahun dan warga umum hanya 3 kali atau 6 tahun.

”Setiap perpanjangan akan dievaluasi kondisi sosial ekonomi. Bagaimana pekerjaan, penghasilan, dan kepemilikan harta benda. Rusun sewa bukan untuk selamanya. Bukan untuk warisan juga, tidak bisa diturunkan (diwariskan),” tutur Meli.

Meski demikian, pihaknya tetap berupaya meningkatkan taraf hidup penyewa selama berada di rusun. Ketentuan ini sesuai Instruksi Gubernur Nomor 131 Tahun 2016 tentang Optimalisasi Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Sewa di Provinsi DKI Jakarta.

Bentuknya antara lain pelatihan dan pemberdayaan oleh dinas terkait. Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman DKI Jakarta juga mendorong warga agar bisa punya unit.

Salah satunya melalui penyaluran fasilitas pembiayaan pemilikan rumah dengan bunga 5 persen fix dan masa tenor sampai 20 tahun. Fasilitas ini diberikan selama masih tersedia unit rusun milik bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Profesionalisme pengelolaan rusun turut menjadi perhatian. Hal ini merujuk hasil analisis Bank Dunia yang menyebut unit pengelola rumah susun kurang profesional lantaran ada tunggakan bertahun-tahun sehingga mengganggu operasionalisasi atau pemeliharaan dan perawatan.

Meli menuturkan, sudah ada kajian unit pengelola rumah susun beralih ke BLUD. Jika unit pengelola selalu meminta anggaran operasional atau bergantung pada APBD, BLUD mengambilnya dari biaya sewa.

”Sudah dilakukan kajian. Tinggal penerapannya saja. Mungkin 2 sampai 3 tahun ke depan semua harus menjadi BLUD,” ujar Meli.

Selain itu, pengelola bisa berupa badan layanan swasta yang ahli di bidangnya. Model ini masih akan dikaji.

Menurut Ketua Pusat Kajian Pembangunan Berkelanjutan Universitas Indonesia Joko Adianto, kebijakan pembatasan waktu sewa rusun perlu diperhitungkan masak-masak.

”Langkah tersebut perlu ditinjau kembali walaupun Pemprov (DKI Jakarta) sebagai pemilik dan pengelola rusun,” ujar Joko ketika dihubungi, Jumat siang. Peninjauan kembali ini mempertimbangkan penghuni yang terbatas secara finansial sehingga belum tentu punya alternatif lain untuk hunian layak huni bagi dirinya atau keluarganya.

Joko menyarankan adanya pengecekan kemampuan finansial penghuni yang belum memenuhi kewajiban sewa dengan dua opsi. Pertama, jika mampu, pihak yang bersangkutan diminta menyelesaikan kewajiban sewa.

”Kedua, jika penghuni tidak mampu, perlu ada kesepakatan antara penghuni dan Pemprov (DKI Jakarta) tentang penyelesaian kewajiban sewa dalam jangka waktu tertentu,” kata Joko.

Rusun pun sebaiknya dikelola oleh BLUD. Harapannya, BLUD mampu mendayagunakan ruang dalam kompleks rusun. Hal ini untuk memperoleh manfaat finansial yang berguna dalam biaya perawatan atau pemeliharaan bangunan dan berpotensi untuk subsidi silang bagi warga terprogram atau kelompok sasaran penghuni rusun.