Flat Menteng yang Menarik Perhatian, Bisakah Konsep Permukiman Ini Jadi Solusi?

Bagaimana konsep permukiman yang diterapkan di flat Menteng?

Pembangunan flat Menteng, di Jalan Rembang, Jakarta Pusat, diinisiasi oleh Marco Kusumawijaya. Konsep permukiman itu dibangun dengan keyakinan rumah bukan barang dagangan, melainkan kebutuhan dasar.

Flat Menteng dibangun setelah terbit Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 31 Tahun 2022 tentang Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan DKI Jakarta. Beleid itu mengatur rumah flat sebagai hunian tinggal tapak/landed house dengan maksimal empat lantai yang dihuni oleh lebih dari satu keluarga dan dapat dilakukan dengan penerapan pertelaan.

Mula-mula Marco, pendiri Rujak Center for Urban Studies, mengajak sejumlah kolega atau kenalannya untuk tinggal di rumah flat. Mereka mendiskusikan desain dan interior dasar sebelum setiap orang menambah sesuai keinginan masing-masing.

Selain itu, dibentuk koperasi sebagai pengelola rumah flat. Setiap penghuni wajib menjadi anggotanya.

Koperasi ini mewakili penghuni untuk memegang hak guna bangunan selama 70 tahun dengan biaya sewa tanah Rp 90 juta per tahun. Biaya sewa tanah akan direvisi setiap 5 tahun berdasarkan inflasi rata-rata. Sumber dananya dari iuran bulanan anggota, termasuk untuk pemeliharaan. Iuran ini sesuai dengan ukuran setiap unit flat.

Rumah flat itu berdiri di atas tanah milik Marco seluas 280 meter persegi pada Desember 2024. Bangunannya terdiri dari flat di lantai 2-4 serta kantor, toko buku, kedai kopi, dan ruang sewa di lantai 1.

Flat Menteng juga punya aturan yang sudah disepakati bersama. Tidak boleh bersuara keras setelah pukul 21.00 WIB, tamu wajib lapor, tidak ada area parkir untuk kendaraan pribadi, hanya satu toilet untuk setiap flat, dan anggota harus tinggal minimal 6 bulan.

Apakah model flat Menteng bisa menjadi alternatif solusi bagi permukiman warga kota?

Konsep permukiman ini dipandang bisa menjadi solusi bagi warga yang membutuhkan rumah layak huni dengan harga terjangkau. Lokasinya yang berada di pusat kota juga dekat dengan lokasi warga bekerja dan beraktivitas.

Hal itu seperti dirasakan oleh pasangan suami istri Andi Hardiansyah (30) dan Famega yang sudah enam bulan menghuni rumah impian mereka. Satu unit flat berukuran 40 meter persegi di Jalan Rembang.

Flat mereka terdiri dari satu kamar, ruang keluarga, kamar mandi, dan dua sisi balkon. Alhasil, terasa lapang dengan sirkulasi udara yang sangat baik. Halaman kecil di depan rumah flat dan pepohonan rindang menambah kesan asri serta sejuk. Rasanya tak jauh beda dengan rumah tapak yang pernah ia tinggali.

Suami istri ini juga tak kerepotan bermobilitas. Flat hanya berjarak 5-10 menit berjalan kaki dari kawasan berorientasi transit Dukuh Atas.

Di sana tersedia Stasiun MRT Dukuh Atas, Stasiun KRL Sudirman, dan Stasiun KA Bandara BNI City melalui Terowongan Kendal, serta LRT Jabodebek melewati Jembatan Penyeberangan Multiguna Dukuh Atas dan Transjakarta.

Famega pun lebih kerasan ketimbang tujuh tahun menyewa apartemen di Jakarta Utara. Ia tak perlu lagi merogoh kocek lebih dari Rp 3 juta untuk biaya sewa dan transportasi.

Andi dan Famega mengeluarkan Rp 380 juta untuk hunian 40 meter persegi. Sementara penghuni flat lainnya membayar Rp 700 juta dengan luas 53 meter persegi dan paling mahal Rp 1 miliar lebih untuk 128 meter persegi.

Biaya ini jauh di bawah klasifikasi dan besarnya nilai jual obyek pajak (NJOP) permukaan bumi berupa tanah tahun 2024 di Jalan Rembang, Menteng, dalam Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 124 Tahun 2024 tentang Nilai Jual Obyek Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan Tahun 2024.

Kisarannya Rp 15,62 juta-Rp 16,15 juta dan Rp 16,69 juta-Rp 17,24 juta untuk penggolongan nilai jual bumi meter persegi. Sementara keterangan nilai jual obyek pajak bumi per meter persegi sebesar Rp 16,15 juta dan Rp 17,24 juta.

Bagaimana kebijakan Pemerintah Provinsi Jakarta terkait permukiman?

Wakil Gubernur Jakarta Rano Karno dalam jawaban terhadap pandangan fraksi-fraksi di DPRD Jakarta pada 21 Juli lalu menyampaikan, rusunawa sebagai tempat transit/housing career pertama sebelum warga pindah ke hunian milik. Ini dijalankan melalui program Hunian Terjangkau Milik (rusunami) dengan kemudahan tanpa uang muka dan suku bunga tetap.

Pemerintah daerah juga berupaya mendorong pembangunan rusunami melalui kolaborasi dengan pihak swasta dan BUMD/BUMN, terutama di kawasan pusat kota dengan konsep mixed used development untuk menghadirkan hunian vertikal yang efisien dan berdaya guna secara sosial-ekonomi.

Salah satu penataan permukiman yang berjalan adalah konsolidasi tanah vertikal. Hal ini berlaku untuk penataan permukiman tidak layak huni di tanah milik warga, seperti Rumah Barokah Palmerah di RT 013 RW 008 Palmerah, Jakarta Barat, dan Rumah Cinta Damai Tanah Tinggi di Jalan Tanah Tinggi XII, RT 005 RW 012 Tanah Tinggi, Jakarta Pusat.

Konsolidasi tanah vertikal memungkinkan luasan rumah yang semula sangat sempit dan padat menjadi lebih luas dan layak huni, serta pencahayaan dan penghawaan yang baik. Hunian vertikal ini juga dilengkapi dengan sarana dan prasarana hunian yang memadai, seperti ruang terbuka bersama atau ruang interaksi dan ruang usaha.

Rumah Barokah Palmerah, misalnya, dulu berupa rumah-rumah seluas 5-6 meter persegi milik enam keluarga di atas tanah 90 meter persegi. Rumah tersebut kekurangan ventilasi dan pencahayaan sehingga lembab.

Kini rumah-rumah itu bersolek menjadi satu blok hunian 4 lantai untuk 9 keluarga. Setiap unit terdiri atas satu ruangan dengan luas 18 meter persegi serta dilengkapi kamar mandi, wastafel atau tempat cuci, teras, dan balkon.

Selain itu, Gubernur Jakarta Pramono Anung juga menjanjikan hunian terjangkau dan layak huni bagi warga. Hunian ini memanfaatkan tanah milik badan usaha milik negara (BUMN) atau milik Pemprov Jakarta.

Apa saja yang bisa dilakukan untuk mengembangkan konsep permukiman ini?

Ada sejumlah saran langkah strategis dari Ketua Research Center for Housing and Policy Universitas Indonesia Joko Adianto. Hal ini agar masalah struktural dapat teratasi, bukan sekadar solusi praktis dan sporadis.

Kerangka regulasi harus progresif. Wujudnya berupa peraturan khusus untuk mengakomodasi cooperative housing sebagai bentuk legal kepemilikan kolektif yang berbeda dari rusunami dan rusunawa.

Selain itu, memasukkan tipe rumah ini ke dalam RTRW dan RDTR sebagai bentuk tipologi perumahan alternatif, khususnya di area transit-oriented development (TOD), kawasan padat, dan kawasan relokasi.

”Model pembiayaannya inklusif, membentuk skema pembiayaan hibrida (public-private-cooperative), misalnya dana bergulir dari APBD, subsidi bunga KPR untuk koperasi, skema rent-to-own bagi anggota koperasi berpenghasilan rendah,” ucap Joko.

Kebijakan redistribusi dan optimalisasi lahan juga dapat dilakukan. Caranya, memberikan hak guna lahan jangka panjang (HGB/HPL) untuk koperasi perumahan di atas tanah milik pemerintah, lahan idle negara, atau eks lahan sengketa.

Pemerintah juga diharapkan mendorong land readjustment atau community land trust di kawasan urban. Kemudian, adanya pendidikan dan advokasi publik melalui program literasi perumahan kolektif, dengan melibatkan universitas, LSM, dan komunitas urban, atau menyusun pusat sumber daya (resource center) untuk mendampingi pembentukan koperasi perumahan baru, terutama bagi kelas pekerja muda dan keluarga urban rentan.

Langkah lainnya melalui kemitraan institusional atau membangun platform kolaborasi multistakeholder dan insentif berupa pemotongan pajak daerah, retribusi IMB/SLF, dan kemudahan perizinan bagi koperasi yang membangun perumahan kolektif.

”Sistem monitoring dan evaluasinya juga mesti inklusif. Ini untuk memantau perkembangan proyek, partisipasi warga, keberlanjutan finansial koperasi, dan dampak sosialnya serta menyusun indikator keberhasilan berbasis residents wellbeing, bukan hanya unit fisik terbangun,” ucap Joko.