Jangkau Rumah Subsidi di Kota, Pemerintah Kecilkan Luas Hunian

JAKARTA, KOMPAS — Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman terus menindaklanjuti rencana perubahan batas minimal luas tanah dan luas lantai rumah subsidi. Hunian yang lebih kecil dinilai dapat memberikan lebih banyak opsi bagi masyarakat untuk memperoleh tempat tinggal. Jika diterapkan, kebijakan ini hanya akan berlaku di kota-kota metropolitan, seperti Jakarta, Surabaya, dan Bandung.

Ketentuan mengenai perubahan standar ukuran rumah subsidi tercantum dalam draf Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Nomor/KPTS/M/2025 tentang Batasan Luas Tanah, Luas Lantai, dan Batasan Harga Jual Rumah dalam Pelaksanaan Kredit atau Pembiayaan Perumahan dengan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), serta Subsidi Bantuan Uang Muka Perumahan.

Dalam draf terbaru ini, batas minimal luas tanah rumah subsidi dipangkas dari minimal luas tanah 60 meter persegi menjadi 25 meter persegi. Luas lantai bangunan juga berkurang dari minimal 21 meter persegi menjadi 18 meter persegi. Meski demikian, besaran maksimal luas rumah subsidi tidak berubah. Luas tanah maksimum tetap 200 meter persegi dan luas lantai paling besar 36 meter persegi.

”Seperti disampaikan, zamannya sudah berubah. Generasi milenial juga menginginkan yang lebih simple, tetapi lebih dekat ke (pusat) aktivitas. Itu yang kemudian kami coba jawab dari permasalahan ini,” ujar Direktur Jenderal Perumahan Perkotaan Kementerian PKP Sri Haryati di Jakarta, Kamis (12/6/2025).

Apabila dalam prosesnya ke depan model rumah ini tidak dapat digolongkan sebagai rumah subsidi, Kementerian PKP tetap akan melanjutkannya sebagai rumah komersial. Ia mengklaim, riset telah dilakukan guna menggodok kebijakan ini, antara lain dengan komunitas dan pengembang.

”Kalau ini enggak masuk rumah fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan karena mungkin ada penolakan atau ada aturan yang menghambat, tetap jalankan,” kata Menteri PKP Maruarar Sirait.

Maruarar mengatakan, tanah diperkecil agar masyarakat perkotaan dapat menjangkau rumah bersubsidi. Sebab, saat ini, rumah subsidi lebih banyak diakses di luar kota besar. Beberapa kota metropolitan yang dimaksud adalah Jakarta, Bandung (Jawa Barat), dan Surabaya (Jawa Timur).

”Jadi enggak ada jaminan juga (luas) 60 meter persegi enggak kumuh. Kalau Anda mau lihat yang banjir ada, yang kumuh ada. Bisa saya kasih lihat,” kata Maruarar.

Ia menekankan, kualitas bangunan dan hasil akhir sangat bergantung pada kinerja pengembang. Hal ini juga yang membuatnya menekan para pengembang yang dinilainya tidak bertanggung jawab dan tidak berkualitas karena merugikan masyarakat.

”Kami harus punya solusi dong bagaimana mengatasi lahan di Jakarta atau di Bandung, di mana yang murah dan yang mahal. Salah satu caranya adalah memperkecil luasannya, tetapi dengan kualitas yang bagus,” tutur Maruarar.

Menurut rencana, perubahan standar ukuran rumah subsidi hanya berlaku untuk perkotaan. Rumah tapak di desa tidak berlaku karena harga tanah relatif masih lebih rendah.

Dalam kesempatan yang sama, Vice Chairman Lippo Group James Riady mengemukakan, para pemangku kepentingan perlu berempati bagi masyarakat yang selama ini tidak memiliki rumah.

Ketika ditanya soal harga, James mengatakan, rumah tipe tunggal (single) bisa dibeli mulai Rp 100 juta. Namun, harganya akan makin tinggi berkisar Rp 120-Rp 140 juta saat mendekati pusat kota. Untuk tipe rumah ganda (double) dimulai dengan harga Rp 125 juta.

Jika harga rumah Rp 110 juta, misalnya, cicilannya diperkirakan hanya Rp 600.000 per bulan untuk tenor 20 tahun. Wilayah diproyeksikan untuk Bogor, Tangerang, dan Bekasi.

James juga menekankan, para pengembang besar tidak akan terjun membangun rumah subsidi, termasuk dengan skema FLPP.

”Pasti ratusan pengembang menengah dan kecil itu yang bisa kerjakan karena tiap proyek hanya memerlukan 3-5 hektar. Lahan itu terlalu kecil untuk (pengembang) yang besar sehingga tidak efisien. Cost mereka jauh terlalu tinggi. Jadi, ini bukan satu industri yang akan dimonopoli, ini pasti terbagi-bagi,” tutur James.

Lippo Group telah menyiapkan Rp 2 triliun untuk memberi modal kepada pengembang-pengembang FLPP. Pihaknya akan mengerjakan bersama-sama dengan Bank Tabungan Negara dan bank-bank lainnya supaya lebih singkat dan sederhana.

Lippo Group dapat membantu dengan membeli saham jika perusahaan pengembang perlu modal. Opsi lain, pengembang besar itu dapat memberi pembiayaan agar pengembang rumah subsidi dapat membeli lahan.

Ketua Umum Persatuan Perusahaan Real Estat Indonesia (REI) Joko Suranto mengatakan, pemerintah perlu mempertimbangkan setidaknya tiga hal pokok dalam menyusun regulasi. Pertama, sesuai secara regulasi. Ada beberapa aturan yang menegaskan batasan luas bangunan dan luas tanah.

”Nah, ini harus sinkron dulu karena sudah ada ekosistemnya, dan regulasi, kan, harus dirapikan juga. Jangan sampai ini menjadi problem baru ke depan,” kata Joko.

Kedua, sesuai terhadap kelayakan hunian. Sebab, rumah bukan hanya ruang untuk tinggal, melainkan juga alat fungsi sosial ketika masyarakat masih memegang nilai silaturahmi. Jika aturan ini diterapkan, nilai tersebut berisiko luntur.

Ketiga, sesuai terhadap keterjangkauan dari sisi masyarakat. Mereka tetap perlu mendapatkan akses yang baik terhadap rumah-rumah subsidi, khususnya berskema FLPP.

Secara terpisah, Ketua Umum Himpunan Pengembang Permukiman dan Perumahan Rakyat (Himperra) Ari Tri Priyono berpendapat, luas bangunan untuk rumah erat kaitannya dengan persoalan lahan yang sempit dan sulit di perkotaan. Ada pula pertimbangan keterjangkauan harga dan daya beli masyarakat secara umum.

”Asal rumah yang makin sempit itu ditata dan dikelola dengan baik, saya pikir masih cukup layak. Tentu bagi keluarga-keluarga muda ya, belum punya anak, baru menikah, bahkan yang belum berkeluarga,” kata Ari.

Masyarakat Indonesia juga terbiasa dengan rumah tumbuh. Luas lantai bangunan saat ini masih bertipe 18 meter persegi, tetapi pendapatan juga akan meningkat seiring berjalannya waktu, begitu juga dengan lahirnya anak. Biasanya, rumah akan ikut direnovasi guna mencapai titik ideal tempat tinggal.

Ari memahami bahwa aturan baru ini akan terkendala Undang-Undang Perumahan. Dalam aturan itu, luas lantai bangunan minimal harus 21 meter persegi.

”Maka, Himperra mengusulkan luas bangunan FLPP di kota-kota besar minimal 21 meter persegi dan tanah/lahannya minimal 35-40 meter persegi agar memungkinkan untuk menambahkan kamar bila diperlukan nantinya,” ujar Ari.

Alih-alih rumah tapak untuk kawasan perkotaan dengan lahan yang minim, Ketua Umum The Housing Urban Development Institute Zulfi Syarif Koto mengusulkan agar rumah tapak di perkotaan harus dibangun dengan syarat ketat. Salah satu model yang bisa diterapkan adalah rumah maisonet, yakni hunian dengan daya tampung lebih banyak ketimbang apartemen, tetapi tinggi bangunan cukup rendah.

”Untuk rumah perkotaan bisa, tetapi minimal luas tanah 45 meter persegi dengan tipe rumah maisonet,” ujar Zulfi.

Sebaiknya, kawasan perkotaan diprioritaskan untuk rumah susun, baik hunian berlantai rendah, berlantai sedang, maupun berlantai tinggi. Berkaca dari Malaysia dan Singapura, pemerintah setempat turut mendampingi cara hidup di rumah susun, antara lain menjaga kebersihan.

Zulfi menilai, generasi muda saat ini membutuhkan hunian yang lengkap dengan akses internet kencang serta akses mudah dan dekat dengan transportasi umum. Hal itu dapat dijangkau dengan menyewa, bukan membeli rumah sebagai aset. Alhasil, anak muda memiliki hunian yang layak, tetapi masih dapat tetap berlibur, seperti tren masa kini.

”Kebijakan tersebut (draf standar ukuran rumah subsidi) hanya mendengarkan maunya developer (pengembang) dan perbankan, end user atau konsumen hanya sebagai obyek saja,” kata Zulfi.

Seharusnya, pemerintah juga wajib melindungi sekaligus menyejahterakan masyarakat berpenghasilan rendah pada sektor papan atau tempat tinggal. Bentuknya beragam, yakni sewa, sewa-beli, dan beli melalui kredit pemilikan rumah.