Program 3 Juta Rumah Perlu Antisipasi Suplai Berlebih

JAKARTA, KOMPAS — Program pembangunan rumah perlu memastikan kesesuaian data kebutuhan dan suplai rumah. Suplai rumah yang tinggi tanpa diimbangi permintaan dapat memicu kelebihan suplai rumah dan merugikan likuiditas pengembang.

Komisioner Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) Heru Pudyo Nugroho mengemukakan, penentuan kuota perumahan bersubsidi melalui fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP) harus mengacu pada validitas data kebutuhan (demand) dan suplai rumah. Hal ini untuk menghindari suplai rumah berlebih. Wacana pembangunan rumah hingga ratusan ribu unit perlu mengkaji potensi suplai dan permintaan.

”Kalau suplai tinggi, tetapi permintaan kurang, maka akan ada isu besar terkait over supply. Daya beli kurang, likuiditas pengembang juga berkurang karena rumah tidak terserap,” kata Heru dalam Dialog Kebangsaan Perumahan Rakyat pada Rapat Kerja Nasional Himpunan Pengembang Permukiman dan Perumahan Rakyat (Himperra), di Jakarta, Kamis (19/12/2024).

Acara Rakernas Himperra itu dihadiri antara lain Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nusron Wahid, Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Maruarar Sirait, dan Direktur Utama PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Nixon Napitupulu.

Heru menambahkan, BP Tapera selama ini mengelola data raksasa terkait permintaan rumah melalui aplikasi sistem kredit sejahtera untuk perumahan (Sikasep) serta suplai rumah melalui aplikasi sistem informasi kumpulang pengembang (Sikumbang).

Dari data BP Tapera, dalam tiga tahun terakhir, rata-rata permintaan rumah dalam 3 tahun terakhir sebesar 275.068 unit dari masyarakat terdaftar di Sikasep. Adapun rata-rata suplai rumah dalam 3 tahun terakhir sebesar 446.963 unit rumah yang tercatat di aplikasi Sikumbang, meliputi rumah siap huni (ready stock) dan kavling. Penyerapan rumah subsidi umumnya untuk masyarakat dengan kategori penghasilan Rp 3 juta-Rp 8 juta per bulan.

”Suplai rumah yang bisa terserap rata-rata 300.000-400.000 unit rumah per tahun. Kenaikan kuota FLPP rumah tahun depan perlu memperhitungkan kesesuaian dengan kebutuhan,” kata Heru.

Hingga saat ini total kekurangan (backlog) kepemilikan rumah dialami 9,9 juta rumah tangga, sementara 26,9 juta rumah tangga menempati rumah tidak layak huni.

Ketua Umum Himpunan Pengembang Permukiman dan Perumahan Rakyat (Himperra) Ari Tri Priyono mengemukakan, hingga saat ini terdapat 45.000 stok rumah yang sudah terbangun dan masih menunggu akad kredit rumah bersubsidi melalui KPR-FLPP. Dari jumlah stok itu, sebanyak 15.000 unit dibangun oleh pengembang anggota Himperra.

Ia mengemukakan, program 3 juta rumah perlu memperhitungkan kesesuaian permintaan dan suplai. Kalau hanya mengandalkan permintaan dari konsumen KPR-FLPP, penyerapan rumah subsidi yang rata-rata 200.000 unit per tahun tidak akan melonjak 5 kali lipat menjadi 1 juta unit per tahun.

Pemerintah dinilai perlu fokus mengembangkan program perumahan. Pihaknya mengusulkan program 3 juta rumah juga menyentuh masyarakat berpenghasilan bulanan di bawah Rp 2 juta, serta masyarakat milenial berpenghasilan di atas Rp 8 juta-Rp 10 juta per bulan. Pasar tersebut dinilai masih sangat besar dengan harga rumah maksimum Rp 500 juta.

Dari sisi pembiayaan, pemerintah perlu melakukan terobosan regulasi dan koordinasi dengan Kementerian Ketenagakerjaan untuk memanfaatkan dana dari BPJS Ketenagakerjaan, dana pensiun. Dana kelolaan BPS Ketenagakerjaan total mencapai Rp 700 triliun, dengan manfaat layanan tambahan dalam program jaminan hari tua (JHT) sebesar 20 persen atau senilai Rp 140 triliun. Terobosan regulasi diperlukan agar dana JHT itu bisa dimanfaatkan untuk perumahan dengan tingkat suku bunga di bawah 7 persen atau mendekati suku bunga KPR-FLPP.

”Mayoritas nasabah KPR, kan, pekerja anggota BPJS Ketenagakerjaan sehingga peruntukan manfaat layanan tambahan untuk pembiayaan perumahan tidak salah sasaran,” ujarnya.

Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Maruarar Sirait mengemukakan, dibutuhkan upaya tambahan membangun 2.742.569 unit guna mencapai target program 3 juta rumah. Alokasi APBN 2025 untuk anggaran perumahan di kementerian itu sejumlah Rp 5,27 triliun untuk pembangunan 37.431 unit. Selain itu, alokasi pembiayaan rumah bersubsidi melalui fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan sejumlah Rp 33,6 triliun untuk 220.000 unit.