Backlog Rumah Naik, Opsi Kepemilikan Perlu Diperluas

JAKARTA, KOMPAS — Pemerintah perlu segera mengambil langkah konkret untuk mengatasi meningkatnya angka ketimpangan kepemilikan rumah atau backlog. Para pengembang mendorong pemerintah membuka lebih banyak opsi kepemilikan, terutama karena banyak masyarakat gagal mengajukan permohonan akibat terhambat oleh Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) Otoritas Jasa Keuangan (OJK).

Sebelumnya, Wakil Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Fahri Hamzah menyebut backlog rumah mencapai 15 juta unit pada 2025. Jumlahnya naik 51,5 persen dari data Badan Pusat Statistik (BPS) sebelumnya sebesar 9,9 juta unit per 2023.

”Kalau data tersebut valid, perlu adanya keseriusan pemerintah mengatasi backlog ini. Nah, melihat kondisi daya beli turun, kita membutuhkan penanganan spesial untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) untuk dapat rumah,” ujar Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) Junaidi Abdillah saat dihubungi di Jakarta, Rabu (7/5/2025).

Di tengah perekonomian yang kurang bergairah, daya beli masyarakat perlu didorong. Hal itu perlu diikuti pula dengan kemudahan administrasi bagi masyarakat. Dukungan ini perlu dilakukan ragam pihak, antara lain pemerintah dan perbankan.

Junaidi mengatakan, mengejar ketimpangan rumah 15 juta unit tergolong tinggi. Mereka terbagi dalam beberapa kategori, mulai dari kelas bawah, menengah, hingga atas. Seluruh kelompok berhak mendapatkan fasilitas serta kemudahan oleh pemerintah.

Pihak swasta juga perlu memberi relaksasi kepada calon konsumen. Salah satunya dengan keringanan uang muka sehingga kemampuan masyarakat memperoleh kredit meningkat.

Kenapa? Karena cari orang yang lolos SLIK OJK itu sangat sulit hari ini. Semua terjebak paylater, pinjaman daring. Hancur semua.

Ia mengingatkan, perumahan tidak hanya diakses oleh penerima manfaat fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP). Skema lain juga perlu didorong tumbuh, termasuk program 3 juta rumah yang semestinya sudah ada upaya konkretnya.

”Minimal blue print (ada) sehingga semua pihak bisa turut serta di situ. Sampai sekarang, kami menunggu blue print itu ada dalam rangka mewujudkan 3 juta rumah,” kata Junaidi.

Pemerintah perlu berpikir dan mengupayakan pembiayaan secara kreatif guna membantu masyarakat yang banyak tersandung SLIK OJK. Sebab, masyarakat kini terpapar pinjaman daring serta beli sekarang-bayar nanti (paylater). Ketika terjerat, permohonan kredit akan ditolak perbankan. Masyarakat juga kerap terhambat karena tidak memiliki pendapatan tetap serta tidak memiliki akses terhadap perbankan.

Keluhan serupa juga dilayangkan Ketua Umum Himpunan Pengembang Perumahan Rakyat (Himperra) Ari Tri Priyono. Saat ini, seluruh pengembang merasa pasar justru menyempit walau terlihat meluas.

”Kenapa? Karena cari orang yang lolos SLIK OJK itu sangat sulit hari ini. Semua terjebak paylater, pinjaman daring. Hancur semua,” kata Ari.

Dari data 20 orang yang mengajukan kredit pemilikan rumah (KPR), hanya sekitar 3-5 orang yang diterima. Sekitar 70-80 persen gagal karena persoalan-persoalan tersebut.

Guna menjawab persoalan ketimpangan kuantitas rumah, seluruh segmentasi pasar, baik komersial maupun subsidi, harus digarap bebarengan. Tidak hanya rumah subsidi, hunian komersial juga perlu mendapat subsidi. Sebab, sejauh ini, subsidi hanya berlaku bagi kelas FLPP dengan harga Rp 166 juta untuk wilayah Jawa, kecuali Jabodetabek dan Sumatera.

Himperra tengah mengusulkan agar harga rumah berkisar Rp 200 juta-Rp 400 juta juga mendapat subsidi. Pasar kelas menengah saat ini tengah mengalami tantangan yang sulit sehingga perlu dibantu untuk dapat mengakses rumah.

Pasar desil terbawah dengan gaji di bawah Rp 2 juta perlu disokong dengan program kepemilikan rumah di bawah Rp 100 juta. Tanah, misalnya, diberi badan usaha milik negara (BUMN) atau pemerintah. Mereka tinggal mencicil untuk membangun atau sebaliknya.

”Rata-rata orang kampung punya tanah warisan, dan sebagainya. Namun, mereka tidak kuat membangun (rumah) sehingga perlu diberi subsidi bunga dengan pembiayaan di bawah Rp 100 juta, misal Rp 75 juta-Rp 80 juta. Mencicilnya, kan, cuma Rp 500.000 per bulan untuk 25-30 tahun,” tutur Ari.

Pemerintah dituntut hadir pada seluruh lini masyarakat. Cara-cara kreatif harus dikembangkan untuk mendukung kepemilikan rumah. Sebab, tidak seluruhnya harus berstatus milik sejak awal membeli.

Baik Apersi maupun Himperra mendorong pemerintah agar mempertimbangkan skema rent to own atau sewa-beli. Metode ini dinilai sukses di banyak negara untuk mendorong kepemilikan rumah. Masyarakat dapat mengontrak atau menyewa terlebih dahulu. Ketika kondisi cicilan lancar selama beberapa tahun, mereka dapat mengalihkan ke kredit FLPP atau kredit lain. Alhasil, masyarakat juga lebih mudah memiliki rumah.

Dalam skema ini, SLIK OJK, pendapatan tetap atau tidak tetap, serta akses terhadap perbankan tidak menjadi aspek penentu seseorang berhak memiliki rumah. Masyarakat diedukasi sejak awal untuk menyewa rumah.

Dorongan untuk memperbanyak opsi guna memenuhi kebutuhan akan hunian juga pernah dikemukakan Ketua Umum The Housing Urban Development Institute Zulfi Syarif Koto. Kebijakan pemerintah perlu disusun untuk menggerakkan permintaan.

Selain itu, generasi Z sebagai angkatan muda saat ini juga merasa tidak perlu membeli rumah, cukup menyewa. Oleh karena itu, opsi lain di luar pengajuan KPR dinilai akan lebih menarik bagi banyak orang.

”Nah, sampai saat ini, subsidi negara belum hadir dalam konteks sewa ini. Jika ada insentif untuk program sewa, pasti pihak swasta tertarik. Kalau tidak ada insentif, apa pun itu dari sisi supply dan demand tidak akan berimbang. Kebijakan tentang sewa-beli juga tidak pernah disentuh negara,” tutur Zulfi.

Penyerapan program rumah subsidi akan semakin besar ketika skema yang digunakan bukan KPR, melainkan sewa dan sewa-beli. Rumah yang disediakan juga perlu mulai diarahkan ke rumah susun. Selain itu, pengembang juga perlu diberi insentif, seperti pajak ditanggung negara, guna menggerakkan dari sisi suplai.

Menurut Ekonom dan Pakar Kebijakan Publik UPN Veteran Jakarta, Achmad Nur Hidayat, kunci berjalannya program perumahan rakyat pada kemampuan ekonomi masyarakat membeli rumah. Hal ini berlaku pula bagi rumah bersubsidi.

Dalam beberapa bulan terakhir, Indonesia menghadapi gelombang pemutusan hubungan kerja (PHK). Ribuan pekerja kehilangan pekerjaan atau mengalami pemangkasan jam kerja dan penghasilan. Saat bersamaan, inflasi harga pangan dan energi menekan daya beli rumah tangga ke bawah.

Masyarakat, Achmad melanjutkan, kini fokus bertahan hidup dengan memenuhi kebutuhan makan dan transportasi. Prioritas memiliki rumah dikesampingkan.

”Bahkan, skema KPR subsidi pun tetap tidak terjangkau, jika pendapatan tetap tidak mencukupi untuk membayar uang muka dan cicilan bulanan. Maka keliru besar bila pemerintah hanya berfokus pada aspek pembangunan fisik rumah tanpa melihat kesiapan sosial ekonomi penerima manfaat,” tutur Achmad.

Menurut Achmad, semestinya pemerintah fokus memulihkan sektor ketenagakerjaan dan meningkatkan produktivitas nasional. Pembangunan perumahan harus sinkron dengan pertumbuhan ekonomi riil pada level rumah tangga. Artinya, rumah tidak bisa dipisahkan dari pekerjaan.

Fokus kebijakan Kementerian PKP, Achmad menambahkan, seharusnya bergeser dari hanya pembangunan kuantitatif ke pengembangan permukiman berbasis pekerjaan dan konektivitas. Hal ini perlu kerja sama lintas sektor, antara lain bidang ketenagakerjaan, perindustrian, perhubungan, serta perencanaan wilayah. Rumah vertikal juga dinilai hanya efektif jika dilengkapi sistem transportasi publik yang terintegrasi dan terjangkau kelas pekerja.