Anomali 5,12 Persen: Pertumbuhan Tanpa Geliat Properti

Pertumbuhan ekonomi nasional yang tercatat 5,12 persen pada triwulan II tahun 2025 seharusnya menjadi kabar baik bagi dunia usaha. Namun, angka pertumbuhan itu rupanya belum mencerminkan geliat kinerja sektor properti yang justru mengalami stagnasi.

”Ini anomali. Ekonomi tumbuh, tetapi daya beli masyarakat, termasuk untuk properti, justru relatif turun,” ujar Wakil Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat Real Estat Indonesia (DPP REI) Bambang Ekajaya, melalui pesan tertulisnya kepada Kompas, Sabtu (9/8/2025).

Anomali itu terlihat jelas dari data penjualan properti yang menurun di berbagai segmen. Padahal, kata Bambang, pemerintah telah memperpanjang insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) 100 persen hingga akhir tahun 2025. Namun, sejauh ini, stimulus itu belum mampu mendongkrak kinerja di sektor properti.

Senada, Sekretaris Jenderal DPP REI Raymond Arfandy mengatakan, pertumbuhan ekonomi 5,12 persen belum mencerminkan kinerja sektor properti. Hal itu tecermin dari penjualan rumah subsidi melalui skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP).

Biasanya, realisasi penjualan pada periode Agustus–September sudah bisa mencapai 60-70 persen dari target tahunan. Namun, tahun ini, capaian hingga awal Agustus masih di bawah 50 persen.

Kalau tidak ada uang beredar, daya beli susah naik. Efeknya ke semua sektor, termasuk properti.

Salah satu pemicunya adalah kebijakan pengetatan dan efisiensi belanja APBN 2025 pada awal tahun. Langkah ini berdampak luas pada peredaran uang di masyarakat. Efiensi APBN ditambah daya beli masyarakat yang masih lemah menjadi dua pukulan telak yang dirasakan sektor properti.

”Kalau tidak ada uang beredar, daya beli masyarakat susah naik. Efeknya ke semua sektor, termasuk properti,” kata Raymond.

Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia mengindikasikan, harga properti residensial di pasar primer atau pasar rumah baru pada triwulan II-2025 tumbuh terbatas.

Pertumbuhan itu tecermin dari Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada triwulan II-2025 yang tumbuh sebesar 0,90 persen secara tahunan (year on year/yoy), lebih rendah dibandingkan dengan pertumbuhan triwulan I-2025 yang sebesar 1,07 persen (yoy).

Secara keseluruhan, penjualan properti residensial di pasar primer pada triwulan II-2025 tercatat -3,80 persen secara tahunan (yoy) atau terkontraksi. Padahal, penjualan properti sempat tumbuh 0,73 persen (yoy) pada triwulan I-2025.

Hasil survei mengindikasikan penurunan penjualan properti residensial di pasar primer pada triwulan II-2025 terjadi pada hampir seluruh tipe rumah, terutama pada rumah tipe kecil.

BI mencatat, penjualan rumah kecil hanya tumbuh 6,70 persen (yoy) sepanjang triwulan II-2025. Sebagai perbandingan, pada triwulan I-2025, penjualan rumah kecil masih tumbuh tinggi sebesar 23,75 persen (yoy).

Begitu pula dengan penjualan rumah besar yang terkontraksi lebih dalam hingga -14,95 persen pada triwulan II-2025, dibandingkan kontraksi sebesar -11,69 persen pada triwulan I-2025.

Penjualan rumah menengah juga menunjukkan kontraksi sebesar -17,69 persen. Meski begitu, kontraksi pada triwulan II-2025 ini lebih baik dibandingkan dengan triwulan I-2025, yaitu -35,76 persen.

Masyarakat yang sebelumnya memiliki pendapatan ekstra untuk membeli properti kini menahan diri.

Bukan hanya secara tahunan, secara triwulanan (qtq), penjualan rumah juga mencatat kontraksi cukup dalam sebesar -16,72 persen pada triwulan II-2025. Ini kontras dengan kinerja triwulan I-2025 yang masih tumbuh sebesar 33,92 persen.

Perkembangan itu terutama dipicu penjualan rumah kecil yang anjlok tajam menjadi -26,98 persen (qtq), dibandingkan triwulan I-2025 yang tumbuh tinggi sebesar 83,97 persen (qtq).

Penurunan penjualan rumah baru yang lebih dalam secara triwulanan itu tertahan oleh perbaikan di sisi penjualan rumah menengah dan besar. Keduanya tumbuh masing-masing 10,61 persen dan 1,19 persen. Kondisi itu meningkat dibandingkan dengan triwulan I-2025 yang terkontraksi -13,57 persen dan -22,91 persen.

Berdasarkan survei BI, faktor utama yang menghambat pengembangan dan penjualan rumah baru itu adalah kenaikan harga bahan bangunan (19,97 persen), perizinan/birokrasi (15,13 persen), bunga KPR (15 persen), proporsi uang muka KPR yang tinggi (11,38 persen), dan perpajakan (8,66 persen).

Raymond melanjutkan, pasar properti sesungguhnya hanya terbagi menjadi dua, yaitu kebutuhan (needs) dan investasi (investment). Saat ini, segmen kebutuhan, yang menyasar pembelian rumah untuk dihuni, masih berjalan meski sedikit di bawah level normal. Sebaliknya, pasar investasi nyaris terhenti.

”Segmen investasi punya porsi signifikan, tetapi sekarang stuck. Masyarakat atau pelaku usaha lebih memilih wait and see karena berbagai kebijakan ekonomi. Mereka menunda pembelian properti untuk investasi,” tutur Raymond.

Raymond menekankan, persoalan sektor properti saat ini bukan pada sisi suplai, melainkan pada permintaan (demand). Ia memetakan setidaknya empat faktor yang menggerus permintaan.

Pertama, daya beli yang belum pulih sepenuhnya pascapandemi Covid-19. Masyarakat yang sebelumnya memiliki pendapatan ekstra untuk membeli properti kini menahan diri karena dampak Covid-19 belum sepenuhnya hilang.

Kedua, minat beli properti untuk investasi yang merosot tajam. Kenaikan harga properti yang dulu bisa mencapai 20 persen per tahun kini cenderung stagnan, bahkan turun di sejumlah lokasi. ”Minat investasi hampir bisa dikatakan tidak ada,” kata Raymond.

Capaian pertumbuhan 5,12 persen berlawanan dengan tren yang terekam di berbagai sektor.

Ketiga, pergeseran fungsi lahan yang mengubah kawasan hunian menjadi area komersial. Di kota besar, banyak rumah yang izin pembangunannya untuk hunian, tetapi dialihfungsikan menjadi kafe, kantor, atau tempat usaha. Ini mengacaukan kebutuhan beli rumah murni sebagai tempat tinggal.

Keempat, jeratan pinjaman daring (pinjol). Status kredit macet akibat pinjol membuat pengajuan kredit pemilikan rumah (KPR) ditolak karena tercatat di sistem perbankan dan Otoritas Jasa Keuangan (OJK). ”Kalau slipnya tidak keluar, otomatis KPR tidak bisa diproses,” ujarnya.

Ke depan, REI mendorong pemerintah membuka keran investasi melalui konsep yang disebut Raymond sebagai ”investasi merah putih 08”. Skema ini menawarkan pengampunan pajak (tax amnesty) bagi delapan jenis investasi strategis, termasuk pembelian properti.

Melalui mekanisme ini, pelaku usaha atau masyarakat membayar tebusan pajak dengan syarat menginvestasikan dana pada sektor yang ditetapkan pemerintah, seperti ketahanan pangan, energi, gizi, ataupun properti.

”Dengan begitu, uang masyarakat bergerak, ekonomi terpicu, dan pemerintah tetap mendapat penerimaan dari tax amnesty,” ujarnya.

Raymond mencatat, perbankan nasional dan daerah saat ini meraih laba hampir Rp 300 triliun per tahun, yang berarti mengelola dana tidak kurang dari Rp 10.000 triliun. ”Kalau dana sebesar itu digerakkan untuk investasi, dampaknya luar biasa. Pemerintah harus memberi karpet merah untuk investor,” ucapnya.

Ekonom Senior Universitas Paramadina, Wijayanto Samirin, menilai, perlu ada kajian terbuka antara BPS dan kalangan ekonom untuk memastikan akurasi data pertumbuhan ekonomi BPS yang sebesar 5,12 persen dengan sejumlah indikator ekonomi di lapangan.

Capaian pertumbuhan 5,12 persen itu terkesan counterintuitive atau berlawanan dengan tren yang terekam di berbagai sektor. Perbedaan itu bisa saja disebabkan oleh adanya kemungkinan salah kalkulasi atau fenomena yang luput dari pantauan pengamat, seperti masuknya investasi asing berskala besar yang tidak tercatat secara umum.

Ia mengingatkan, jika data BPS tidak valid, Indonesia berpotensi kehilangan peluang untuk maju karena berbagai kebijakan penting didasarkan pada data yang salah. ”Ini akan melahirkan kebijakan yang disconnect dengan reality,” lanjutnya.

Sejumlah indikator ekonomi justru mengarah pada pelemahan. Penerimaan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) pada semester I-2025 turun 19,7 persen dibandingkan periode yang sama tahun lalu. ”Angka ini indikasi konkret penurunan daya beli masyarakat,” ujarnya.

Selain itu, indeks manufaktur atau Purchasing Managers’ Index (PMI) Indonesia dalam empat bulan terakhir berada di bawah level 50, yang mengindikasikan pesimisme pelaku usaha terhadap prospek investasi.

”Tabungan masyarakat yang menurun, pinjaman daring yang meningkat pesat, serta pelemahan penjualan mobil dan rumah menjadi sinyal perlambatan pertumbuhan investasi,” kata Wijayanto.

Dalam situasi seperti ini, transparansi data menjadi penting untuk memastikan kebijakan ekonomi pemerintah tepat sasaran. Menurut Wijayanto, jika angka pertumbuhan 5,12 persen itu tidak mencerminkan realitas, akan ada berbagai fenomena ekonomi yang sulit dijelaskan.

Misalnya, rasio pajak (tax ratio) yang terus menurun meskipun Kementerian Keuangan telah mengupayakan berbagai strategi peningkatan penerimaan. Demikian pula rasio incremental capital output ratio (ICOR) bisa melonjak meski program pembangunan sudah dirancang optimal.

Pertumbuhan ekonomi yang sehat semestinya tecermin dalam geliat seluruh sektor, termasuk properti.

Indikator lain, jumlah tenaga kerja yang terserap per 1 persen pertumbuhan PDB juga berpotensi terus merosot. Dalam hal ini, bisa terjadi kekeliruan dengan menyalahkan banyaknya investasi padat modal, padahal akar masalahnya ada pada data yang tidak tepat.

Wijayanto menegaskan, dalam situasi seperti ini, publik dan pelaku ekonomi sebaiknya meyakini data resmi BPS, hingga terbukti sebaliknya. Terlebih, revisi data statistik bukan hal tabu. Lembaga statistik di banyak negara, termasuk BPS, pernah melakukannya. Di dunia akademis dan teknokratis, revisi dipandang sebagai proses ilmiah yang wajar, bahkan patut diapresiasi.

Meski begitu, idealnya, BPS perlu membuka ruang diskusi transparan mengenai metodologi dan perhitungan angka pertumbuhan. Kalangan ekonom tentu akan mendukung penuh angka BPS jika memang data itu benar, tetapi BPS juga perlu legawa jika ternyata ada kekeliruan data.

”BPS perlu mengadakan diskusi terbuka dan transparan dengan para ekonom. Ini penting untuk meluruskan pandangan ekonom yang keliru atau merevisi data BPS jika ternyata ada yang salah,” ujarnya.

Di luar dimensi statistik ekonomi, kata Wijayanto, isu akurasi data jauh lebih penting. Statistik bukan tentang semata tentang tinggi atau rendah. Pasalnya, akurasi berhubungan langsung dengan tingkat kepercayaan publik terhadap lembaga statistik. Ketika kepercayaan ini terkikis, kebijakan ekonomi dapat kehilangan legitimasi.

Bagaimana jika BPS enggan membuka diskusi? Ia menilai, isu statistik yang semestinya berada di ranah teknokratis dan akademis justru bergeser ke ranah politik—sebuah situasi yang menurut dia harus dihindari.

Pada akhirnya, pertumbuhan ekonomi yang sehat semestinya tecermin dalam geliat seluruh sektor, termasuk properti. Ketika indikator di lapangan menunjukkan gejala sebaliknya, perlu dialog terbuka.

Tujuannya bukan untuk memperdebatkan angka, melainkan memastikan bahwa data yang menjadi dasar kebijakan benar-benar mencerminkan denyut perekonomian. Transparansi dan kesediaan memperbaiki data untuk menjaga fondasi kepercayaan publik tetap terjaga.